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Sostituzione portone d'ingresso, paga il proprietario o l'usufruttario?
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Sostituzione portone d'ingresso, paga il proprietario o l'usufruttario?

Nuovo portone d'ingresso, paga l'usufruttuario o il proprietario?

Avv. Alessandro Gallucci  

Cari amici di Condominioweb, sono un giovane amministratore e vi seguo sempre con molto interesse.

Mi trovo ad affrontare per la prima volta una vicenda e vi chiedo un conforto: l'assemblea condominiale di uno dei palazzi che amministro ha deliberato di sostituire l'attuale portone con un altro.

Il motivo non è il funzionamento, ma l'estetica; quello nuovo è obiettivamente più elegante. La delibera è stata assunta con il voto favorevole di 8 condòmini su 12 e 750 millesimi.

Due tra i contrari dicono che si tratta di innovazione gravosa o comunque voluttuaria e non vogliono partecipare. Un altro che è usufruttuario dice che la quota spetta al nudo proprietario dell'appartamento.

Io credo che si sbaglino entrambi, secondo voi ho ragione?

Dipende dalla situazione concreta. Non vogliamo tergiversare ma la risposta non può essere univoca e sempre uguale in tutti i casi, almeno per la connotazione della sostituzione del portone; vediamo perché.

=> Di chi è il portone d'ingresso? Se gli atti non dicono nulla è condominiale

Che cos'è un'innovazione?

Un'innovazione, dice la Cassazione, non è rappresentata da ogni modificazione della cosa comune, ma solamente da quelle modifiche che comportino (alternativamente):

a) una alterazione dell'entità sostanziale della cosa;

b) un mutamento dalla sua destinazione originaria.

Conseguenza di ciò dev'essere che in seguito alle opere innovative eseguite le parti oggetto d'intervento “presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

=> Uso della cosa comune, opere su parti di proprietà esclusiva e innovazioni

In questo contesto s'innestano le così dette innovazioni gravose o voluttuarie che, allorquando non siano suscettibili d'utilizzazione separata, possono essere deliberate solamente se i favorevoli se ne fanno carico (art. 1121 c.c.).

Le innovazioni delle cose comuni, interventi modificativi volti a rendere migliore e più agevole il godimento delle cose comuni

Una precisazione riguardo ai quorum deliberativi: qualora l'opera innovativa gravosa non rientrasse tra quelli indicate dall'art. 1120, secondo comma, c.c. (finalizzate a sicurezza e salubrità edificio, eliminazione barriere architettoniche o installazione impianto radio-tv o per produzione di energia da fonti alternative), essa dovrebbe essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno i 2/3 del valore millesimale dell'edificio (art. 1136, quinto comma, c.c.).

Ciò detto traiamo le prime conseguenze sulla natura dell'intervento deliberato: se per l'installazione del nuovo portone non sono necessarie particolari opere murarie in grado d'incidere sulla consistenza materiale del varco d'accesso che ospita la struttura, ad avviso di chi scrive, non può parlarsi d'innovazione (non c'è l'alterazione dell'entità sostanziale di una parte dell'edificio) ma di semplice modificazione di una parte comune (il portone) finalizzata ad un miglioramento estetico dello stabile.

Di conseguenza, al massimo, la si potrà considerare alla stregua di un'opera straordinaria di notevole entità (stante l'asserita non necessarietà della sostituzione) e come tale deliberabile dalla maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 500 millesimi.

Nel caso sottopostoci dal nostro lettore-amministratore ci pare che questi requisiti siano stati rispettati.

Quanto alla questione ripartizione della spesa tra proprietario ed usufruttuario, la situazione è questa: trattandosi di opere di equiparabili ad interventi di manutenzione straordinaria, la spesa dev'essere addossata al nudo proprietario ai sensi dell'art. 1005 c.c., salvo rifiuto ai sensi dell'art. 1006 c.c.

In ogni caso v'è solidarietà tra i due per il pagamento di quanto domandato dall'amministratore (art. 67, ottavo comma, c.c.).

Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?

Cerca: portone ingresso spese

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