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Nuovo condomino e vecchi debiti, limiti ai diritti del condominio
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Nuovo condomino e vecchi debiti, limiti ai diritti del condominio

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente

Avv. Alessandro Gallucci  

Chi subentra nei diritti di un condomino non può essere oberato da debiti che riguardano gestione molto precedenti al suo acquisto.

In tal senso è molto chiaro l'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. a mente del quale:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Inutile dire che sovente i debiti del venditore, per sua morosità o per fatti legati ad appropriazioni dell'amministratore, sono oggetto di contenzioso tra il nuovo condòmino ed il condominio.

Una sentenza resa dal Tribunale di Treviso è particolarmente utile in relazione a tre aspetti della questione:

  • valutazione concreta del biennio di riferimento;
  • considerazione dei così detti riporti, ossia dei debiti di anni precedenti inseriti nell'ultimo rendiconto;
  • profili di validità delle delibere che decidono in queste materie.

Anno in corso e quello precedente alla compravendita

Il dictum normativo appare chiaro, eppure alcune volte potrebbe generare dubbi.

Esempio: la vendita avviene nel maggio 2014. Anno in corso, 2014, anno precedente 2013. Supponiamo che la gestione annuale del condominio sia così strutturata 01.06.2012 – 31.05.2013 e 01.06.2013 – 31.05.2014.

Cosa bisogna intendere per anno? Quello solare o quello di gestione? Il Tribunale di Treviso ha risposta, sulla scorta di precedenti pronunciamenti, affermando che è “pacifica la giurisprudenza di merito nel ritenere che la locuzione "anno in corso e... quello precedente" vada intesa nel senso di anno di gestione in corso e anno di gestione precedente (cfr. Trib. Bolzano 10/06/1999 in Giur. Di Merito, 2000, 15)” (Trib. Treviso 18 ottobre 2016 n. 2554).

In questo caso, quindi, l'anno precedente parte dall'1 giugno 2012. Fin qui possono essere chieste al nuovo condòmino, in via solidale, le somme dovute dal suo dante causa.

=> Solidarietà tra alienante ed acquirente. Nulla la delibera che attribuisce all'acquirente le spese condominiali che spettano al venditore.

Riporti di gestioni precedenti

Se nel 2010 ho un debito verso il condominio e non lo pago e l'amministratore non agisce per il recupero, alla chiusura dei conti dell'anno 2011 egli dovrà indicarlo nel rendiconto di questo periodo come credito del condominio verso un condòmino.

Tale indicazione basta a far considerare quella somma come dovuta in ragione dell'approvazione del rendiconto dell'anno 2011?

Secondo il Tribunale di Treviso no: si tratta di una mera indicazione di natura contabile. Insomma si dice quanti crediti ha il condominio e perché.

Ciò ha una conseguenza: nel caso di compravendita l'inserimento del debito nel rendiconto approvato dal nuovo condòmino non può avere effetto nei suoi confronti.

In tal senso, si legge in sentenza, “l'assemblea non può in alcun modo ampliare la solidarietà passiva del neo proprietario oltre tale biennio previsto per legge, pena la nullità della delibera assembleare (Tribunale di Torino, sentenza 19.11.2009 n. 7873).

Il pagamento dei riporti degli esercizi precedenti potranno essere richiesti esclusivamente al precedente proprietario”.

Conseguenze sulle delibere che riconoscono i capo a nuovi condòmini debiti per loro predecessori

Se io approvo un rendiconto con debiti riguardanti il mio dante causa e riferiti ad un periodo temporale escluso da quello per cui è previsto il vincolo di solidarietà, non possono essermi comunque richieste tali somme e qualora la delibera le intestasse a me, essa sarebbe nulla per violazione dell'art. 63, quarto comma disp. att. c.c.

Scarica Trib. Treviso 18 ottobre 2016 n. 2554

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