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Il ruolo dell'amministratore di condominio alla luce del nuovo comma 3 dell'articolo 1135 del codice civile
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Il ruolo dell'amministratore di condominio alla luce del nuovo comma 3 dell'articolo 1135 del codice civile

Novità sul ruolo dell'amministratore di condominio relativa al nuovo comma dell'articolo 1135 cod. civ.

 

Tra le molteplici novità introdotte dalla riforma vi è quella, forse sottovalutata, relativa al nuovo comma dell'articolo 1135 cod. civ.

Cosa dispone il testo. Il comma 3 all'articolo 1135 del codice civile prevede che "L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato" .

La maggioranze necessarie. L'assemblea, regolarmente costituita, dovrà approvare "le deliberazioni che concernono (…) [n.d.r. l'articolo] 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo"(art. 1136, comma 4, c.c.), ossia "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"(art. 1136,comma 2,c.c.).

=> L'inerzia dell'assemblea di condominio. Le soluzioni ad hoc individuate dalle norme condominiali.

Le attività autorizzabili dall'assemblea. Relativamente alle attività che il condominio può autorizzare la nuova disposizione non scende molto nello specifico, preferendo indicare, salvo qualche caso, le finalità da perseguire lasciando al condominio e all'amministratore ampio spazio di manovra.

  • Opere di risanamento di parti comuni degli immobili: In assenza di ulteriori specificazioni si può ragionevolmente ritenere che si possano far rientrare in quest'ambito gli "interventi di restauro e di risanamento conservativo", previsti dal Testo Unico dell'Edilizia, che sono definiti come "interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili.

    Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio"(art. 3, comma 1, lett. c) del TUE).

  • Demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica: Anche in questo caso, possiamo avere come riferimento il TUE laddove prevede che sono interventi di ristrutturazione edilizia, "gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

    Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

    Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza" (art. 3, comma 1, lett. d) del TUE).

    Riguardo i lavori per la "messa in sicurezza statica" degli edifici, possiamo riferirci a tutte quelle opere che conferiscono sicurezza, funzionalità, fruibilità e robustezza alla struttura al fine di renderla idonea in rapporto alle sollecitazioni a cui è sottoposta.

=> >>Decreto Sblocca-Italia: previsti sgravi fiscali per interventi antisismici e riqualificazione energetica degli edifici

  • La vivibilità urbana e sicurezza. La disposizione in commento, non si limita solo a favorire il recupero del patrimonio edilizio , ma sollecita i condomini a partecipare anche a progetti volti a migliorare la sicurezza, ma cosa più interessante la vivibilità urbana.

    Al riguardo possiamo richiamare quei programmi che in alcune città stanno tentando di migliorare la "qualità della vita" degli agglomerati condominiali.

    Mi riferisco al fenomeno del c.d. Cohousingche viene definito come "esperienze abitative condivise dove singoli, coppie di giovani o anziani, intere famiglie vivono in complessi residenziali composti da appartamenti privati e da ampi spazi destinati all'uso comune: sale riunioni, lavanderie, laboratori per il "fai da te", spazi gioco.

    Talvolta, possono essere presenti asili nido, palestre, biblioteche e altri servizi comunitari.

    Oltre alla condivisione di spazi comuni, i cohousers svolgono a turno servizi utili per tutta la comunità di vicinato: dalla custodia dei bambini alla spesa settimanale, dalla cura del verde alla manutenzione ordinaria degli edifici. I progetti di cohousing coinvolgono più nuclei familiari, che abitano in case private.

    Gli spazi comuni vengono gestiti collettivamente allo scopo di risparmiare e per motivi ecologici"

  • La sostenibilità ambientale. Relativamente a quest'aspetto sono numerosi i progetti già previsti dalle amministrazioni comunali, nei quali si legge che "per condominio sostenibile si intende un condominio in cui si collabora per mettere in atto dei comportamenti di risparmio economico, di tutela ambientale, di valorizzazione dei rapporti sociali.

    La scelta del condominio come unità organizzativa è strategica in quanto a questo livello vengono svolti molti degli interventi che riguardano la sostenibilità, tra cui il risparmio energetico, il risparmio idrico, il consumo responsabile, la gestione oculata delle risorse e la collaborazione".

Ecoincentivi per l'auto e le colonnine di ricarica elettriche installate nei parcheggi condominiali.

Tali progetti, di regola, sono preceduti da un'analisi ambientale iniziale volta ad individuare i principali comportamenti ambientali e comprendere

"le principali cause di inquinamento legate alla vita domestica condominiale al fine di intervenire per ottenere miglioramenti nelle prestazioni ambientali".

Conclusioni. Da quanto precede emerge come la professionalità e la capacità dell'amministratore di condominio rivestiranno un ruolo rilevante per migliorare la "qualità della vita" non solo all'interno del loro condominio, ma anche nella zona in cui esso è ubicato.

Ad essi spetterà, infatti, il compito di partecipare a quei progetti, programmi e iniziative, offerti dalle "istituzioni locali o da soggetti privati qualificati", che riterranno più consoni alle necessità dei propri condomini.

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