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Le pertinenze e gli accessori consistenti devono essere considerati costruzioni ai fini della normativa sulle distanze
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Le pertinenze e gli accessori consistenti devono essere considerati costruzioni ai fini della normativa sulle distanze

Normativa sulle distanze dal confine: cosa deve intendersi per costruzione?

Avv. Alessandro Gallucci  

Ci è capitato, anche in passato, di affrontare il tema del rispetto delle distanze dal confine delle costruzioni.

Ai sensi dell’art. 873 c.c., infatti,

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

In questo contesto è lecito domandarsi: che cosa deve intendersi per costruzione?
  Secondo la Corte di Cassazione, che si pronuncia nel seguente modo ormai da anni, “ai fini dell'osservanza delle distanze legali di cui agli artt. 873 e seguenti c.c., nonché di quelle prescritte dagli strumenti urbanistici o normativi che integrano la disciplina codicistica, deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.

In particolare, per quanto riguarda gli sporti, le terrazze, le scale esterne o, in genere, i corpi avanzati costituenti aggetti di un edificio, questi, ove siano stabilmente incorporati nell'immobile e non abbiano una funzione meramente decorativa od ornamentale, accrescono la superficie, il volume e la funzionalità dell'immobile cui accedono e rientrano nel concetto civilistico di costruzione, per cui di essi deve tenersi conto ai fini delle distanze, che vanno misurate dal limite dei manufatti aggettanti verso il vicino” (Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).

Naturalmente la definizione di carattere generale della costruzione va, poi, valutata caso per caso: insomma specificato che cos’è una costruzione è necessario valutare se uno specifico manufatto debba essere considerato tale.

All’inizio del mede si gennaio la Corte regolatrice, con la sentenza n. 72 del 3 gennaio, ha specificato che anche le pertinenze e gli accessori di un’altra costruzione debbono essere considerate costruzioni.

Unica condizione: che esse abbiamo dimensioni tali da accrescerne la superficie o la funzionalità economica (ossia accrescerne il valore).

In tal senso si legge nella sentenza citata che “ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall'art. 873 c.c. e segg. c.c. e delle norme dei regolamenti integrativi della disciplina codicistica, ha affermato che deve ritenersi "costruzione" qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione.

Conseguentemente gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica, sono soggette al rispetto della normativa sulle distanze (Cfr. Cass. n. 4277/2011; n. 15972/2011; n. 2228/2001)” (Cass. 3 gennaio 2013, n. 72).

Per chiarire il concetto con esempio: il piccolo magazzino edificato nel giardino dev’essere considerato costruzione e come tale deve rispettare le distanze indicate dall’art. 873 c.c.

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