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Il cancello condominiale rimane aperto fino all'orario di chiusura del negozio
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Il cancello condominiale rimane aperto fino all'orario di chiusura del negozio

Non si può chiudere il cancello condominiale se lede i diritti del singolo condomino proprietario del negozio al piano terra.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

Il Tribunale di fermo, con sentenza n. 372 del 28 maggio 2014, segnalata dall'Avv. Sergio De Santis, ha annullato la delibera con cui l'assemblea aveva disposto la chiusura del cancello condominiale per l'accesso pedonale, perché idonea a menomare i diritti del singolo condominio proprietario del negozio al piano terra. Confermata, invece, la chiusura dell'accesso carraio ai clienti.

Il Tribunale ha stabilito che il condomino ha solo il diritto che il cancello pedonale rimanga aperto durante le ore lavorative, al fine di consentire una migliore gestione del negozio, mentre non può vantare alcun diritto – perché non previsto dal regolamento condominiale regolarmente approvato e non impugnato nei termini di legge – a che anche i suoi clienti possano parcheggiare l'auto all'interno del cortile condominiale.

Il fatto – Un condominio, proprietario di un locale a piano terra adibito ad attività commerciale, impugnava la delibera assembleare, tra l'altro, sul punto ove si stabiliva che il cancello condominiale dovesse rimanere chiuso in quanto lo stesso cancello era stato posto a sicurezza del condominio.

Il ricorrente sosteneva che l'apertura del cancello, viceversa, era legittima, in quanto l'immobile di sua proprietà non era un negozio con attività aperta al pubblico, ma un ufficio di rappresentanza.

Il condominio contestava altresì la decisione dell'assemblea di vietare l'accesso carraio e il parcheggio nel cortile comune.

Uso delle parti comuni – Ai sensi dell'art. 1102 c.c. ciascun condomino ha il diritto di usare le cose comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La norma è espressione del generale principio di solidarietà che deve informare i rapporti tra condomini circa l'uso delle parti comuni; principio che richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti, da valutarsi in base alla situazione concreta di volta in volta presa in considerazione. (Da non perdere Il condomino non può installare un cancello su una parte comune.)

È consentito l'uso più intenso a vantaggio della proprietà esclusiva – Ciò premesso, il Tribunale osserva che a carico del singolo condomino, che si serve delle parti comuni in funzione del migliore e più razionale godimento del proprio immobile, non sussistono limiti e condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi dei partecipanti alla comunione secondo i parametri stabiliti dall'art. 1102 c.c.

Detto altrimenti: è consentito al singolo condominio utilizzare il bene comune per trarre una maggiore utilità a favore della sua proprietà esclusiva, purché sia comunque garantito il pari uso e la destinazione comune del bene.

I limiti all'accesso pedonale devono conciliarsi con l'attività commerciale esercitata nei locali del condominio - Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto che l'accesso dei clienti del negozio attraverso il cancello pedonale condominiale non pregiudica l'uso del cortile da parte degli altri condomini.

Al contrario, “l'esercizio del possesso della servitù di accesso pedonale attraverso un androne condominiale, della quale goda un locale nel quale sia esercitata un'attività commerciale con rapporti diretti con il pubblico, risulta pregiudicato dalla sostituzione – deliberata dall'assemblea dei condomini – del portone di accesso al passaggio, che rimaneva aperto nelle ore lavorative, con portone dotato di meccanismo di apertura a distanza, che rimanga chiuso per tutto il giorno”.

Pertanto – conclude il Tribunale – la delibera in questione deve considerarsi illegittima sul punto: il condominio è tenuto, allo scopo di assicurare la gestione del locale suddetto, a mantenere aperto il portone di accesso pedonale nei tempi di apertura dell'esercizio, e soltanto in essi, potendo legittimamente decidere di tenerlo chiuso negli altri orari e nel periodo di chiusura per ferie.

=> Divieto di parcheggio nel cortile condominiale da parte di soggetti terzi – Respinto invece il ricorso, nella parte in cui il condomino rivendicava il presunto diritto a far accedere i propri clienti nella zona condominiale adibita a parcheggio.

Il Tribunale osserva che è sempre e comunque liberamente regolabile l'uso del cortile condominiale a parcheggio comune, purché nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. La relativa delibera di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 5 c.c., non essendo richiesta l'unanimità dei consensi; essa è idonea a modificare le disposizione del regolamento condominiale che – come nel caso di specie - si limitano a dettare norme che disciplinano genericamente l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni.

Nel caso di specie, il ricorrente non ha impugnato il regolamento di condominio nei termini di legge. Ne consegue che le modifiche apportate al regolamento medesimo dalla delibera impugnata sono illegittime solo nella parte in cui dispongono la chiusura del cancello pedonale durante le ore di apertura del negozio; non sussiste invece alcun diritto del ricorrente – perché non espressamente previsto dal regolamento- a che i suoi clienti possano parcheggiare all'interno del cortile condominiale.

Simile: Se i lavori per la ristrutturazione della facciata si protraggono a lungo il conduttore del negozio ha diritto al risarcimento del danno.

=> Questo condominio è "un porto di mare"! Portone sempre aperto, risse e lavori di manutenzione mai avviati.

Scarica Tribunale Fermo 27 Maggio 2014

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