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Amministratore esterno nei piccoli condomini
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Amministratore esterno nei piccoli condomini

Piccolo condominio e nomina amministratore. La legge non pone limiti o condizioni ad hoc.

Avv. Alessandro Gallucci  

Un nostro lettore ci scrive chiedendo sia approfondito il tema della nomina dell'amministratore esterno nei piccoli condomini, ossia per quelle compagini rispetto alle quali la nomina non è obbligatoria.

Questo il quesito: “Nel condominio in cui vivo ci sono altre tre unità immobiliari. In tutto siamo quattro condòmini.

Fin da quando ho acquistato, uno degli altri vicini, anche senza essere mai stato formalmente nominato, si è sempre interessato di pagare le varie bollette, contattare i manutentori per le riparazioni ordinarie, ecc.

Adesso, con l'avanzare dell'età e – dice lui – la mole di compiti da eseguire, ha deciso di disinteressarsi.

Io mi sono proposto di prendere il suo posto, ma lui e gli altri tre sono decisi a nominare un professionista, insomma un amministratore esterno.

Mi chiedo: possono gli altri 3 proprietari imporre un amministratore esterno anche se non è obbligatorio? Se sì, io che sono contrario devo comunque pagare il compenso?

Partiamo da una necessaria presa di posizione: che gli adempimenti in capo agli amministratori condominiali aumentino di anno in anno, è cosa facilmente riscontrabile leggendo le varie normative approvate nel corso del tempo.

=> I requisiti per svolgere l'attività di amministratore dopo il 18 giugno 2013

Gli adempimenti nuovi sono pressoché di natura fiscale e ve ne sono di nuovi ogni anno che passa. Questa è una tendenza che pare inarrestabile fin dal 1997, ossia da quando fu inserito nel d.p.r. n. 600/73 il riferimento al condominio quale sostituto d'imposta.

Entriamo nel merito: l'art. 1129 del codice civile, al primo comma, impone la nomina dell'amministratore in quei condomini dove il numero dei partecipanti è superiore ad otto (ossia da nove in poi), tanto che se l'assemblea non vi provvede ciascun condomino può fare ricorso all'Autorità Giudiziaria per ottenere il medesimo risultato.

Entro questa soglia (aumentata dalla legge n. 220/2012, prima erano sufficienti cinque condòmini affinché la nomina fosse obbligatoria) la nomina è facoltativa.

Svolta questa prima valutazione, è utile soffermarsi sull'esercizio di tale facoltà.

La legge non pone limiti o condizioni ad hoc.

Che si tratti di due o otto condòmini, l'assemblea può decidere liberamente se nominare o meno un amministratore condominiale e se sceglierlo tra i condòmini oppure rivolgersi ad una persona esterna, sia essa professionista oppure no.

Si badi: siccome i condòmini sono i proprietari delle unità immobiliari, in termini puramente giuridici anche il coniuge del condomino è da ritenersi esterno, con le conseguenze che vedremo qui appresso.

Un'eccezione che vale per tutti i condomini – secondo alcuni in modo del tutto arbitrario – riguarda la nomina dell'amministratore allorquando lo stesso sia scelto tra i condòmini; in tal caso la legge non richiede che questi debba essere in possesso dei requisiti di professionalità (diploma scuola superiore e superamento corso formazione iniziale e periodica, art. 71-bis disp. att. c.c.).

Al di là di ciò nulla di più è stabilito.

Se ne deve dedurre che, in assenza di particolari indicazioni contenute negli atti d'acquisto o in un regolamento contrattuale, in ragione della obbligatorietà delle delibere adottate dall'assemblea per tutti i condòmini (art. 1137 c.c.), la scelta di un amministratore condominiale con riferimento ai piccoli condomini non differisce da quella per i condomini di più grosse dimensioni.

Insomma la nomina un amministratore esterno, se tre condòmini sui quattro sono d'accordo è legittima purché il nominato abbia i requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. e chi non è d'accordo deve concorrere a pagare il relativo compenso.

=> Condominio in autogestione, come comportarsi

=> Amministratore nominato anche se non sono stati presentati più preventivi per la gestione.

Cerca: amministratore piccoli condominii

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Altefi
Altefi venerdì 27 gennaio 2017 alle ore 11:19

Spett. CONDOMINIO WEB
Egr. Avv. Gallucci,
vi sottopongo un quesito in merito alla prima frase dell' Art. 1129 scritta con la riforma:
"Art. 1129.
Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario."
Il precedente articolo citava "Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini." Si esplicitava che "l'assemblea nomina l'amministratore", mentre nel nuovo articolo non pone numeri alla nomina. Mi hanno insegnato che "se la legge non dice non fa!" Secondo la lettura di alcuni tale nomina è sempre obbligatoria, già da 2 condomini, ma sopra gli 8, per cui da nove, possono rivolgersi al giudice. Cosa ne pensa?

Curioso
Curioso martedì 23 maggio 2017 alle ore 18:58

palazina di 5 proprietari, 2 decidono in assenza degli altri proprietari di assumere un amministratore. un dei due proprietario à venduto il suo bene ma decide un mese prima di dare il suo voto positivo per l'amministratore.
che sia legale? quanto valgono in questo caso i millesimi?

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