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Nessun condominio, qualunque sia la sua dimensione in termini di partecipanti, ha necessità d'essere formalmente costituito

La costituzione del condominio. Gli aspetti proprietari e quelli relativi alla formalizzazione dell'ente di gestione

 

Molto spesso, nel gergo comune, si sente dire che un determinato condominio non è mai stato formalmente costituito. Se si analizza quest’affermazione da un punto di vista strettamente giuridico non può non concludersi che essa e sostanzialmente errata. Ciò per due ordini di motivi: in primo luogo il condominio, a differenza di un’associazione, di una società o di ogni altra compagine formalmente disciplinata dalla legge non è oggetto di regolamentazione. Com’è stato detto nell’arcinota sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08 il condominio, come soggetto di diritto, sostanzialmente non esiste. Il fatto che si faccia riferimento ad esso come ente di gestione, dicono le Sezioni Unite, è giuridicamente scorretto. Un po’ come quando si dice che per le parti comuni vige una presunzione di condominialità, aggiungiamo noi. In seconda istanza il condominio sorge al momento stesso della cessione della prima unità immobiliare da parte dell’originario proprietario dello stabile.
 
Dello stesso avviso la Suprema Corte di Cassazione a parere della quale " il diritto di condominio, ossia la "proprietà comune" delle cose, degli impianti e dei servizi necessari per l'esistenza o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano (ovvero al cui uso o servizio sono destinati), nasce come conseguenza del frazionamento della proprietà dell'edificio, in virtù dei negozi giuridici atti a trasformare una situazione di dominio esclusivo in molteplici e distinte proprietà solitarie sui piani e sulle porzioni di piano. Una volta avvenuto il trasferimento di singole proprietà solitarie, per effetto dei negozi traslativi (ovvero dei fatti di acquisto a titolo originario) di piani o porzioni di piano, viene immancabilmente ad esistenza il diritto di condominio sulle cose, sugli impianti e sui servizi di uso comune, legati alle singole unità abitative dalla relazione di accessorietà. Non occorre un atto formale ad hoc, né l'approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali: una simile delibera dell'assemblea avrebbe solo valore dichiarativo" (così, ex multis, Cass. 16 giugno 2004 n. 13279).
 
Tuttavia, ciò che comunemente s’intende dire con la locuzione “ non è mai stato costituito un condominio” ha a che vedere con i profili gestori di quest’organizzazione di persone. Il riferimento è a quelle compagini per le quali non è obbligatoria la nomina dell’amministratore od a quelle in cui pur essendo obbligatoria non s’è mai provveduto (art. 1129, primo comma, c.c.); anche in tal senso, tuttavia, la locuzione non è propriamente corretta. Nei complessi condominiali con meno di cinque partecipanti (quelli in cui la nomina dell’amministratore non è obbligatoria) ogni condomino, senza dover ottenere alcun permesso preventivo potrà richiedere il codice fiscale del condominio (es. per le utenze comuni) nonché convocare l’assemblea quando e tutte le volte in cui lo ritiene utile (art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.) Nel caso di compagini rispetto alle quali la nomina del mandatario è obbligatoria (quelle con più di quattro partecipanti) tale atto non rappresenta la costituzione formale del condominio ma solamente l’adempimento di un obbligo di legge.
 
In definitiva è possibile affermare che nessun condominio, qualunque sia la sua dimensione in termini di partecipanti ha necessità d’essere formalmente costituito, non essendo questo un obbligo imposto dalla legge ne tanto meno una necessità per la corretta gestione delle parti comuni.
 
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