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Sottotetti e variazioni essenziali

Sottotetti e variazioni essenziali

Modifiche ai sottotetti, ecco quando scatta la sanzione

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione se la variazione del sottottetto è essenziale non c'è Decreto Sblocca Italia che tenga: scatta la sanzione.

Variazione di sottotetti

E' molto diffusa la pratica di apportare delle modifiche ai sottotetti. Tale operazione è percepita da alcuni come una modifica da poco e tutto sommato non sanzionabile; in realtà non è proprio così, perchè le sanzioni possono arrivare lo stesso e, come vedremo, anche i rigetti dei ricorsi proposti avverso dette sanzioni.

=> I sottotetti, come cambiano con l'entrata in vigore della riforma

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 49583 del 2015, se la variazione apportata al sottotetto rispetto al contenuto inserito nella concessione edilizia è tale da costituire quella che è chiamata una variazione essenziale, scatta comunque la sanzione e non valgono ad evitarla le recenti norme di cui all'art. 17, co.1, lett. n., del decreto n. 133/2014 (convertito dalla L. n. 164/2014), noto come Decreto Sblocca Italia.

Ma quale sarebbe la norma che prevede tale sanzione? Quella contenuta nell'art. 44, co.1, lett. a), DPR n. 380/2001, cioè il Testo Unico per l'Edilizia.

Andiamo per ordine e vediamo come la Corte è giunta alla indicata conclusione.

Premettiamo come sempre alcuni brevi cenni ai dati normativi ed alle questioni giuridiche trattate nella citata sentenza che qui ci interessano.

La posizione della ricorrente

La sentenza in commento è stata resa dalla Sezione Terza Penale della Corte di Cassazione in seguito a ricorso promosso avverso la sentenza con cui il Tribunale aveva condannato la proprietaria di un'abitazione al pagamento della sanzione di cui all'art. 44 co.1, lett. a), DPR n. 380/2001.

L'illecito contestato è quello della modificazione della destinazione d'uso dei locali del piano interrato e del primo piano dell'abitazione, con un aumento della superficie utile lorda e della volumetria superiore al cinque per cento di quella ammessa.

La ricorrente, per quanto qui ci interessa, in grado di Cassazione contesta (tra l'altro) l'intervenuta emanazione di una norma che, secondo la sua tesi, escluderebbe che il fatto costituisca reato: quella contenuta nell'art.17, co.1, lett. n. del Decreto Sblocca Italia.

Decreto Legge Sblocca Italia e mutamento d'uso rilevante

La norma del Decreto Sblocca Italia, cui si riporta la ricorrente è quella di cui art.17, co., lett. n., che ha inserito nel D.P.R. n. 380/2001 l'art. 23-ter, il quale prevede che:

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unita' immobiliare diversa da quella originaria, ancorche' non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purche' tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unita' immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

a) residenziale;

a-bis) turistico-ricettiva

b) produttiva e direzionale;

c) commerciale;

d) rurale.

2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unita' immobiliare e' quella prevalente in termini di superficie utile.

3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo.

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale e' sempre consentito."

Dunque, secondo tale norma la mutazione d'uso è consentita se avviene all'interno delle stesse categorie funzionali. Salvo, però, le diverse disposizioni di leggi regionali e strumenti urbanistici comunali.

Tale norma, secondo la ricorrente, esclude che il fatto contestato possa costituire reato, in quanto,

spiega, la mutazione di destinazione d'uso, ove anche fosse ritenuta sussistere, essa si sarebbe comunque verificata all'interno della stessa categoria di cui alla lett. a dell'art. 17, co.1, lett.n: l'immobile sarebbe cioè rimasto nella categoria "residenziale".

Concetto di variazione essenziale

Il rigetto del ricorso fa leva su un concetto, quello di variazione essenziale.

E, afferma la Corte, è tale concetto che va applicato al caso di specie, e non quello di difformità totale dell'opera.

Affema infatti la Corte che il Tribunale non ha qualificato il fatto come un caso di difformità totale ma esclusivamente come una variazione essenziale rispetto al titolo edilizio e alle varianti, avendo rilevato che la violazione commessa attiene all'art. 32, D.P.R. n. 380/2001 (e alla L.R.

Piemonte n. 56/1977) in quanto, spiega, dagli interventi è derivato un aumento della superficie utile lorda e della volumetria superiore al 5%, oltre, poi, prosegue la Corte, "ad essere state disattese le previsioni di cui all'articolo 20, 3 Corte di Cassazione - copia non ufficiale
comma 2, lettera d) del regolamento edilizio (al piano interrato - destinato a locale di sgombero/cantina/deposito - erano stati realizzati locali con caratteristica di finiture di civile abitazione ed in particolare un locale taverna dotato di forno pizza, tavolo frigorifero, cronotermostato ed un locale camera arredata con letto matrimoniale addossato alla parete ed un locale sauna idromassaggio attrezzato con vasca idromassaggio e sauna, oltre a un locale deposito, ufficio, relax e locale tecnico ospitante gli impianti tecnologici) nonché dell'articolo 20, comma 2, lettera e) del regolamento edilizio (al primo piano (sottotetto) si constatava l'accorpamento di tutta la manica di "sottotetto non accessibile" alla camera e al bagno con conseguente incremento di superficie utile lorda ed inoltre l'incremento dell'altezza del colmo della falda di copertura al lato nordovest con maggiore altezza interna dei locali in misura eccedente il progetto autorizzato)
" (v. Cass. n. 49583 del 2015).

Spiega la Corte che nel caso di specie abbiamo una variazione essenziale in quanto siamo in presenza di variazioni qualitative e quantitative al progetto approvato rispetto ai criteri indicati dall'art. 32, D.P.R. n. 380/2001 e, nel caso di specie, date da un rilevante "nei termini e enelle percentuali individuate dalla legge regionale, aumento della superficie utile lorda e della cubatura assentite, e dal regolamento edilizio" (v. Cass. n. 49583 del 2015).

Testo Unico Edilizia e variazione essenziale

Allora, la totale difformità dal permesso di costruire si ha con gli interventi "che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile"; questo è quanto previsto dall'art. 31, co.1, DPR n. 380/2001.

Il successivo art. 32, già citato, intitolato "Determinazione delle variazioni essenziali", stabilisce invece che: a parte i casi di cui all'art. 31, co.1, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;

b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;

d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;

e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali."

Sanzione ex art. 44, co.1, lett. a, DPR n. 380/2001

Dispone l'art. 44, co.1, lett. a, DPR n. 380/2001: "Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

a) l'ammenda fino a 20658 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire."

Giurisprudenza e variazione essenziale

La Corte fa presente che nel decidere il Tribunale si è attenuto all'orientamento della stessa Corte di Cassazione secondo cui nella materia urbanistica la nozione di variazione essenziale occupa un grado intermedio tra la, più grave, difformità totale e la, più lieve, difformità parziale ed è sanzionata dall'art. 44, co.1, lett.a), DPR n. 380/2001.

Viene all'uopo citato il precedente di cui alla sentenza n. 41167 del 17 aprile 2012 della stessa Corte; tale sentenza, a sua volta si riporta ad altro precedente, la sentenza n. 8316/2005.

Sempre la sentenza n. 41167/2012, in merito al concetto di varianti essenziali, specifica che esse sono caratterizzate da "incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 32".

Variazione essenziale e DL Sblocca Italia

Pertanto, conclude la Corte, non rileva l'intervenuta emanazione della norma di cui all'art.17, co.1, lett. n) del D.L. n. 133/2014, noto come Decreto Sblocca Italia; tale norma peraltro, consente sì la mutazione la quale avvenga all'interno della stessa categoria funzionale, ma, al contempo, fa salve le diverse norme contenute nelle leggi regionali e negli strumenti urbanistici comunali, la cui violazione è sanzionata nella fattispecie ex art. 44, comma 1, lett. a), D.P.R. n.380 del 2001.

Detta norma punisce infatti, "tra l'altro, l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dai regolamenti edilizi nonché dalla normativa urbanistica statale e regionale, richiamata anche dall'all'art. 32 TUE."

E, nel caso di specie, conclude sul punto la Corte, la violazione delle norme regionali e comunali è pacifica.

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