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Modificare o ratificare un criterio di ripartizione

Ripartizione delle spese condominiali. Scelta o ratifica di un criterio errato. Nullità o annullabilità.

 

La Corte di Cassazione, con una pronuncia del 19 marzo 2010, la n. 6714, torna a pronunciarsi in materia di ripartizione delle spese condominiali, scelta del criterio sbagliato e conseguenze per la deliberazione.
 
Prima di vedere nello specifico che cosa ha detto il Supremo Collegio, vale la pena, seppur sinteticamente, accennare alla disciplina legale di ripartizione delle spese.
 
La legge prevede, in modo chiaro e preciso, un criterio base di suddivisione degli oneri condominiali.
 
Il primo comma dell’art. 1123 c.c., infatti, recita: “ le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione
 
E’ il criterio generale della proporzionalità che può essere derogato solo in presenza di un accordo tra tutti i comproprietari.
 
I successivi commi dell’art. 1123 c.c. nonché gli artt. 1124-1126 c.c. prevedono delle eccezioni legali a tale criterio che possono essere sintetizzate nella formula criterio di ripartizione delle spese in base all’uso ed all’utilità.
 
In sostanza i condomini, per determinati costi (manutenzione scale, lastrico solare, ecc.), dovranno contribuire in base all’uso (potenziale) che di quel bene potranno fare o in base all’effettiva utilità che ne potranno trarre.
 
E’ il caso, quest’ultimo, del condominio parziale dove ogni gruppo di condomini, ad esempio nel caso di più scale, paga le spese solo per quella parte dell’immobile che li riguarda.
 
Pure per questo tipo di quote è possibile un accordo in deroga alla disciplina legale, purché lo stesso sia intercorso tra tutti i condomini.
 
Chiarito ciò va detto che, a livello pratico, sarà compito dell’amministratore, che ha competenza a predisporre il rendiconto di gestione, suddividere le varie spese sulla base dei diversi criteri previsti.
 
Che cosa accade se l’assemblea approva uno stato di ripartizione errato o sceglie di applicarne uno diverso da quello, corretto, indicato nel rendiconto?
 
In entrambi i casi la deliberazione sarebbe da considerarsi invalida ma le conseguenze di tali condotte sono diametralmente opposte.
 
In sostanza in un caso la deliberazione deve essere considerata nulla ed in altro caso annullabile.
 
La domanda, come si suole dire, sorge spontanea: quando la decisione è nulla e quando, invece, annullabile?
 
Di ciò si è occupata la Cassazione con la sentenza n. 6714/10.
 
Nel giudizio de quo conclusosi con una sentenza d’annullamento della decisione del giudice d’appello, i giudici di legittimità hanno rinviato la causa al giudice competente.
 
La Corte ha stabilito che il giudice del rinvio nel pronunciarsi dovrà attenersi al seguente principio: “ in materia di delibere condominiali sono affette da nullità […] quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza, di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c., u.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c..” (così Cass. 19 marzo 2009 n. 6714)
 
Ciò vuol dire che se l’assemblea ratifica la ripartizione, sbagliata, predisposta dall’amministratore, senza alcun genere di valutazione in merito, la deliberazione dovrà considerarsi annullabile.
 
Qualora, invece, la maggioranza decida di modificare un criterio di ripartizione la decisione dovrà considerarsi nulla e come tale impugnabile in ogni tempo.
 
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