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Le infiltrazioni dal sottosuolo integrano un'ipotesi idonea alla modifica delle tabelle millesimali?
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Le infiltrazioni dal sottosuolo integrano un'ipotesi idonea alla modifica delle tabelle millesimali?

Infiltrazioni e modifica delle tabelle millesimali condominiali

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Le infiltrazioni dal basso non costituiscono elementi di modifica delle tabelle millesimali in quanto non mutano le caratteristiche strutturali e non rappresentano cambi di destinazione d'uso.

“In tema di condominio, le esigenze di certezza dei diritti e degli obblighi dei condòmini richiedono che la revisione delle tabelle millesimali avvenga solo in presenza di errori rilevanti, oggettivamente riscontrabili, e relativi ad elementi necessari per la valutazione dell'immobile, oppure a sopravvenute modifiche sulla consistenza reale che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori”.Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Civile con la sentenza n.19797 del 4 ottobre 2016 in merito alla modifica delle tabelle millesimali.

=> Approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali

I fatti di causa. Con atto di citazione, Tizio (proprietario di tre unità immobiliari facenti parte del condominio tra cui un magazzino deposito al piano seminterrato) esponeva che in quest'ultimo locale si erano verificate negli ultimi anni delle infiltrazioni di acqua dal sottosuolo, che lo avevano reso completamente inutilizzabile secondo la sua destinazione catastale; il che, a suo dire, comportava la necessità di rivedere le tabelle millesimali di riparto delle spese condominiali, onde adeguarle alla nuova realtà.

Tanto premesso, l'attore conveniva dinanzi al Tribunale di Macerata, gli altri condomini del medesimo condominio, chiedendo che fosse accertato che le quote millesimali della proprietà non corrispondevano più ai reali ed effettivi valori delle singole unità immobiliari, con conseguente modifica dei valori proporzionali dei vari piani del condominio ex art. 69 disp. att. c.c. In primo grado, il Tribunale adito rigettava la domanda, rilevando che non era mai venuta meno la potenziale destinazione commerciale della porzione in questione, e che le lamentate infiltrazioni d'acqua provenienti dal sottosuolo non avevano inciso sulle caratteristiche strutturali del locale, che nel tempo erano sostanzialmente rimaste immutate. In secondo grado, la Corte Territoriale confermava il rigetto della domanda. Avverso tale pronuncia, l'attore promoveva ricorso per cassazione.

Le tabelle millesimali. Le tabelle millesimali costituiscono degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese. Sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, vengono allegate al regolamento di condominio che è obbligatorio nei condomini con più di dieci partecipanti (art. 1138 c.c.), ed esprimono in millesimi il valore di ciascuna proprietà esclusiva in rapporto al valore dell'intero edificio, che è ipotizzato come pari al numero 1.000 (da cui deriva il nome).

La tabella millesimale è importante per una corretta gestione del condominio sia per stabilire le maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni, sia per ripartire le spese comuni.

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Scarica Corte di Cassazione, sez. II Civile, 4 ottobre 2016, n. 19797

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