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Mediazione immobiliare. In mancanza di patti, di tariffe professionali o di usi, le provvigioni sono determinate dal giudice secondo equità.
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Mediazione immobiliare. In mancanza di patti, di tariffe professionali o di usi, le provvigioni sono determinate dal giudice secondo equità.

In assenza di prova di accordo negoziale l'attività di mediazione si presume onerosa

 

Il Tribunale di Modena, con sentenza n° 632 del 26 aprile 2017, si conforma e richiama il principio enunciato dalla Corte di Cassazione secondo cui: In assenza di prova di accordo negoziale e ritenuto che l'attività di mediazione si presume onerosa, ai sensi dell'art. 1755 c.c., la misura della provvigione, in mancanza di patti, di tariffe professionali o di usi, è determinata dal giudice secondo equità.

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In tema di determinazione della provvigione dovuta al mediatore, atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755, comma 2, c.c., questa è determinata dal giudice secondo equità solo se le parti non ne abbiano stabilito la misura o se non esistono tariffe professionali o usi. (Nel caso di specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del merito che aveva determinato secondo equità la misura della provvigione senza motivare in ordine all'esistenza o meno di una pattuizione sul punto ed in ordine alla mancata prova circa l'esistenza di usi) (Cass. 8216/2004).

È lecita - e conciliabile con la imparzialità che deve caratterizzare il contratto di mediazione - la previsione, in favore del mediatore, di una provvigione corrispondente al supero (rispetto a una cifra stabilita) ricavabile dalla vendita di un immobile, ove conclusa, entro una certa data ( Cass. 11911/2002)'.

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I fatti di causa. Con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo del 23 Novembre 2010 il Tribunale di Modena ingiungeva alla sig.ra X di pagare la somma di € 6.000,00 in favore della Alfa Immobiliare s.a.s. di B. a titolo di acconto sulla provvigione dovuta – ed il cui ammontare era in discussione – per l'attività di mediazione prestata nella vendita di un immobile sito a Modena e di proprietà della stessa sig.ra X.

Chiarito che “provvisoriamente esecutivo” sta a significare che l'Alfa Immobiliare, in forza di quel decreto, poteva avviare esecuzione forzata nei confronti della donna, la signora X procedeva a pagare la somma richiesta e solo dopo ricorreva in opposizione avverso il decreto ingiuntivo, avanzando altresì in via riconvenzionale domanda volta ad ottenere la restituzione di quanto pagato per interessi e spese (€ 1.653,75) e domanda diretta ad ottenere una pronuncia che accertasse nel merito che alla Alfa immobiliare non era dovuta la parte restante di parcella che la società chiedeva sempre a titolo di provvigione: nello specifico, l' Alfa immobiliare, ritenendo che il totale della provvigione dovuta ammontasse ad € 13.680,00, oltre alla somma di € 6.000,00 già riconosciuta, chiedeva che la signora pagasse la restante parte oltre interessi e spese di lite e per il pagamento di tale somma proponeva ricorso per decreto ingiuntivo a seguito del quale il Tribunale di Modena emanava una seconda ingiunzione di pagamento nei confronti della donna la quale nuovamente si opponeva anche nei confronti di questo secondo decreto.

Riguardo l'ammontare dovuto vi era discussione tra le parti dato che mentre l'Alfa Immobiliare richiedeva una provvigione del 3% sul prezzo di vendita (pari ad € 13.680,00 e sostenendo che si trattava della provvigione normalmente applicata ai clienti dell'agenzia), la sig.ra X affermava, invece, che in realtà prima dell'affare la società aveva acconsentito ad applicare una percentuale di provvigione dell'1,5% (equivalente alla somma di €5.700,00 più IVA poi arrotondata ad € 5000,00).

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La sentenza. Il Tribunale di Modena non accoglie l'opposizione proposta dalla Sig.ra X dando conferma al primo decreto ingiuntivo. ll secondo decreto ingiuntivo opposto, diversamente dal primo, viene revocato dal Tribunale e la Sig.ra X viene condannata a pagare nei confronti di Alfa immobiliare s.a.s. la somma di € 2.600,00 più IVA ed oltre interessi dalla fattura.

La donna inoltre viene condannata al pagamento in favore della società immobiliare convenuta delle spese di lite liquidate in € 4.800,00 per compensi, oltre al rimborso spese generali ed accessori come per legge.

Frazionamento del credito. La società immobiliare nel richiedere la provvigione dovuta aveva frazionato il credito che riteneva spettarle ed infatti erano stati emanati due decreti ingiuntivi, tale frazionamento veniva contestato dalla ricorrente in opposizione in quanto affermava che la divisione in due ingiunzione della richiesta di pagamento costituiva una violazione dei principi di correttezza e buona fede negoziale e processuale, a scapito del debitore.

Il Tribunale con riguardo a tale argomentazione richiama e condivide le pronunce della Suprema Corte in tema di frazionamento del credito le quali hanno affermato che “al riscontrato abuso non può tuttavia conseguire la sanzione della inammissibilità dei ricorsi, posto che non è l'accesso in sé allo strumento che è illegittimo, ma le modalità con cui è avvenuto” e “comporta l'eliminazione per quanto possibile degli effetti distorsivi dell'abuso” ad esempio “valutando le spese come se fosse stato unico il procedimento fin dall'origine [1] e in parte motivata ha specificato la Suprema Corte che “il Giudice di legittimità ha effettivamente inserito l'ipotesi di frazionamentodel credito nel novero dei casi di abuso del processo, sul rilievo che la scissionestrumentale del contenuto dell'obbligazione, comportante inutile aggravamento della posizione del debitore senza apprezzabile interesse del creditore, si pone in contrasto sia con il principio di correttezza e buona fede che deve improntare il rapporto obbligatorio anche nella fase dell'azione giudiziale di adempimento; sia con il principio del giusto processo e, nell'ambito della considerazione complessiva del funzionamento degli organi di giustizia, della sua ragionevole durata.

Su tale presupposto – di abuso degli strumenti processuali di tutela offerti alla parte dall'ordinamento – è stata affermata l'inammissibilità delle domande aventi ad oggetto una frazione soltanto dell'unico credito.

Questo orientamento è stato tuttavia riconsiderato in altre pronunce, nelle quali si è affermato che – ferma restando la natura abusiva della parcellizzazione giudiziale di credito – la “sanzione” di tale comportamento non può consistere nella inammissibilità delle domande giudiziali, essendo illegittimo non lo strumento adottato, ma la modalità della sua utilizzazione.

Sicché il rimedio a tali effetti distorsivi dovuti alle cause autonomamente introdotte deve individuarsi nella riunione delle stesse, nonché sul piano della liquidazione delle spese di lite, come se il procedimento fosse stato unico fin dall'origine” [2] .

=> Diritto del mediatore alla provvigione. Il preliminare di vendita è un presupposto.

Pertanto, quanto alle spese di lite, quelle del secondo decreto ingiuntivo vengono poste a carico di parte convenuta, in ragione dell'indebito frazionamento del credito, mentre le spese della causa di merito le vengono riconosciute valutando la posizione unitariamente e senza considerare la duplicazione delle cause, in base al valore complessivo della domanda accolta.

Quantum del credito azionato. Dal momento che la Alfa immobiliare s.a.s. ha svolto attività di intermediazione, non ci sono dubbi che questa abbia diritto ad ottenere dalla Sig.ra X la provvigione che le spetta.

Problemi, a riguardo, sorgono soltanto in relazione alla quantificazione dell'importo dovuto.

Come già abbiamo avuto modo di chiarire all'inizio, nel caso in cui non sia stato preventivamente pattuito dalle parti quanto effettivamente dovuto all'agenzia immobiliare in riferimento all'attività di intermediazione svolta e, dato che, non esistono tariffe o usi locali disciplinanti la percentuale di provvigione dovuta, è stato opportuno ricorrere al giudice.

Quest'ultimo ha ritenuto che, nel caso di specie, si potesse fare riferimento agli ‘Usi della Provincia di Modena' raccolti dalla Camera di Commercio, che prevedono ai fini del calcolo delle provvigioni del mediatore una percentuale pari al 2% del prezzo dell'immobile (il cui valore risulta stimato in questo caso ad € 380.000,00).

Deve quindi essere riconosciuta alla società Alfa immobiliare la percentuale complessiva prevista dagli usi del 2%, oltre IVA e cioè € 7.600,00 imponibili.

Il Tribunale di Modena, prima sezione civile, atteso che la parte opponente, in forza della provvisoria esecuzione del primo decreto ingiuntivo, ha pagato, quale sorte capitale della provvigione, l'importo di € 5.000,00 (oltre € 1.000,00 per IVA, oltre alle spese), conferma il primo decreto ingiuntivo, revoca il secondo decreto ingiuntivo e condanna la Sig.ra X al pagamento della ulteriore somma di € 2.600,00, oltre IVA, oltre interessi dalla data della fattura al saldo ex D.Lgs. 231/2002.

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[1] Cass. Civ. Sent. n. 5491/2015

[2] SS. UU. n. 23726 del 15/11/2017

Scarica Tribunale di Modena, n° 632 del 26 aprile 2017

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