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Condominio e manutenzione straordinaria non necessaria, devo pagare?
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Condominio e manutenzione straordinaria non necessaria, devo pagare?

La delibera che dispone una spesa non necessaria può essere considerata illegittima

Avv. Alessandro Gallucci  

Vivo in un condominio composto di cinque unità immobiliari e altrettanti proprietari. A seguito della comparsa di alcune macchie di umidità nel torrino del vano scale si è tenuta un'assemblea per valutare il da farsi.

In quella riunione abbiamo deciso di incaricare un tecnico che ha ipotizzato la cause delle macchie in alcune fessurazioni della guaina d'impermeabilizzazione delle canne fumarie individuali situate sulla copertura del vano scale.

I proprietari, di buon grado, hanno deciso di sistemarle. Nella relazione v'era scritto altresì che l'impermeabilizzazione della copertura del torrino, per quanto non recente, era ancora in buono stato non necessitando nell'immediato di interventi.

I miei vicini, per scrupolo e tranquillità (così hanno detto), hanno chiesto all'amministratore di convocare un'assemblea per deliberare l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria consistenti nel rifacimento del manto impermeabilizzanti di cui vi ho scritto.

A me pare una follia! Domanda: se deliberassero (al momento sono il solo contrario) posso considerare l'intervento come un'innovazione voluttuaria e dissociarmi? Oppure posso impugnare la delibera? Grazie infinite, continuate così!

La questione che ci pone il nostro lettore riguarda l'obbligatorietà delle delibere di spesa (ma non solo) quando uno dei condòmini le ritenga superflue o addirittura del tutto inutili.

=> Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Merita particolare attenzione l'ipotesi – non è la prima volta che viene avanzata – d'impugnazione di delibera per spese non condivise. Anticipiamo al nostro lettore – spiegando nel dettaglio nel seguito – che si dovrà adeguare alle scelte della maggioranza. Vediamo, quindi, perché.

L'art. 1137, primo comma, del codice civile impone a tutti i condòmini (ivi compresi assenti, astenuti e dissenzienti) di rispettare le delibera adottate dalla maggioranza. Una delibera che stabilisce il rifacimento del manto di impermeabilizzazione di una parte comune non può mai essere considerata un'innovazione.

Una parentesi per motivare quest'affermazione è doverosa. Innovativi sono quegli interventi che aggiungono qualcosa che non c'era modificando, in tutto o in parte, la destinazione d'uso di un bene comune.

Classico l'esempio dell'installazione di un ascensore.

Solo a questo genere d'interventi, ove gravosi o voluttuari, può seguire il dissenso che consente di non partecipare alla spesa (e di conseguenza all'uso, salvo quando ciò non sia possibile).

Chiarito ciò, è evidente che la manutenzione di una cosa che già c'è non può essere considerata innovativa, anche se si tratta di manutenzione straordinaria consistente nella sostituzione del manto impermeabilizzante.

Quand'anche non vi fosse tale elemento, la sua posa in opera ex novo non potrebbe essere considerata tale, ma al massimo elemento migliorativo di una parte comune già esistente.

Né, a parere di chi scrive, una delibera che dispone una spesa non necessaria, ove adottata nel rispetto della procedura deliberativa, può essere considerata illegittima (Cass. 11gennaio 2017 n. 454), nemmeno sotto il profilo dell'eccesso di potere, a meno che non si sia in grado di provare che l'intervento abbia come unico scopo quello di favorire l'impresa assegnataria procurandogli un appalto e non quello di tenere in buono stato una parte comune; ci pare un'ipotesi di non facile dimostrazione.

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