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Il manager immobiliare. Una figura in cerca d'autore
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Il manager immobiliare. Una figura in cerca d'autore

Riflessioni, in punta di diritto, di una figura ancora in fase di identificazione

Avv. Michele Orefice - Foro di Catanzaro  

Qualche settimana fa, sui canali social in seguito ad alcune riflessioni sulla figura del manager immobiliare, si è accesso un intenso dibattito sulla identificazione e sui compiti di questo nuovo "soggetto". Sostanzialmente si sono aperte due correnti di pensiero, nettamente opposte.

I commenti giunti alla nostra redazione ci hanno spinto a produrre qualche riflessione in merito, cercando di giustificare quanto scritto dal dettato normativo oggi in vigore.

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Una suggestiva interpretazione della legge 220/12. In ambito condominiale da molto tempo si discute della presenza di una nuova figura professionale, che nell'immaginario di pochi rappresenterebbe l'evoluzione del classico amministratore di condominio, ovverosia parliamo del cosiddetto "manager immobiliare" del terzo millennio.

Tale presunto rivoluzionario professionista rappresenta il frutto di una suggestiva interpretazione della legge 220/12, che ambisce a tramutare l'amministratore di condominio in una specie di manager d'azienda calato nell'attuale realtà condominiale, con il compito e soprattutto con il potere di gestire il fabbricato condominiale in un modo nuovo.

Il manager immobiliare sarebbe colui che fa parte di un team di persone o meglio di un network in grado di conoscere il grado di soddisfazione dei condòmini-clienti e di gestire, attraverso il suo "staff manager territoriale", il potere di stipulare, liberamente, convenzioni e contratti in materia di servizi integrati.

Il compito principale del manager immobiliare sarebbe quello di gestire i problemi socio-economici e psicologici dei condòmini, dirigendo le risorse che l'azienda-condominio mette a disposizione per l'amministrazione del fabbricato.

Manager immobiliare e figure affini. In particolare si parla anche di amministratore "building manager", che corrisponderebbe ad una figura avvezza a gestire la manutenzione dei beni condominiali, da un punto di vista tecnico, ma poco incline a gestire gli aspetti prettamente contabili, fiscali e legali del condominio.

Al livello ancora più alto si ragiona di amministratore di condominio "asset management", che sarebbe una sorta di mandatario, con ampi poteri decisionali e valutativi attinenti al fabbricato condominiale ed agli immobili dei suoi condòmini-clienti.

In buona sostanza si discute di figure imprenditoriali, con poteri plurimi ed a libera interpretazione, che hanno ben poco a che fare con l'amministratore di condominio disciplinato dal codice civile.

La legge 220/12, che ha modificato a macchia di leopardo la normativa condominiale, ha consolidato il ruolo dell'amministratore quale organo esecutivo del condominio, con compiti specifici in materia contabile fiscale e di recupero del credito.

E quindi non si comprende a quale contesto normativo e giurisprudenziale, in materia condominiale, si riferiscono coloro che riconoscono ampi poteri decisionali e valutativi delegati in capo all'amministratore di condominio.

Invero, sotto tale profilo, la riforma del condominio, all'art. 67, comma 5 disp. att. c.c. ha addirittura negato all'amministratore la possibilità di ricevere le deleghe dei condòmini, per discutere e votare in seno all'assemblea condominiale, con l'effetto che l'eventuale delibera votata illegittimamente dall'amministratore, sarebbe impugnabile ai sensi dell'art. 1137 c.c., indipendentemente dalla sussistenza o meno di un conflitto d'interessi.

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Il manager si scontra con le norme del codice civile. L'amministratore di condominio nell'idea del legislatore non è l'imprenditore di cui all'art. 2082 c.c., che scambia beni e servizi e gestisce l'impresa organizzando e dirigendo la produzione. L'amministratore, invece, è un rappresentante dell'ente di gestione condominiale, con funzione di comune mandatario, che agisce in nome e per conto del condominio, senza interferire nei diritti di proprietà dei singoli condòmini.

Tale rappresentanza esercitata dall'amministratore, che è limitata dalla legge, non può essere assimilabile, nemmeno lontanamente, a quella generale prevista dall'art. 2384 comma 1 c.c. per gli amministratori di società commerciali.

D'altronde tra l'amministratore di condominio ed i condòmini non sussiste alcun rapporto di subordinazione, tale da poter legittimare lo stesso amministratore a manifestare una sorta di volontà imprenditoriale vincolante per i condòmini e tipica del diritto societario.

Piuttosto il legislatore, per scongiurare ingerenze pericolose dell'amministratore, ha espressamente previsto, all'art. 1133 c.c., la possibilità per i condòmini di impugnare i provvedimenti adottati dallo stesso amministratore, che in qualche modo ecceda la sua sfera di competenza.

Pertanto, in assenza di supporto normativo, è difficile stabilire quale atto dell'amministratore di condominio sia da considerarsi eseguito in ossequio al mandato ricevuto, all'infuori di quelli, arcinoti, elencati negli art. 1129 e 1130 c.c., che disciplinano innanzitutto l'obbligo di eseguire le deliberazioni assembleari e l'obbligo di provvedere alla riscossione delle quote condominiali, anche in via coattiva.

Ragion per cui, l'amministratore, quale organo esecutivo condominiale, ha margini di manovra ristretti rispetto all'assemblea di condominio, che esercita il potere deliberativo. E quindi non si comprende su quale norma farebbe leva il potere dell'amministratore di stipulare autonomamente convenzioni e contratti attraverso lo "staff manager territoriale". In proposito si osserva, a titolo di esempio, che i contratti relativi alla fornitura elettrica del condominio o del gas non rientrano tra i poteri di gestione ordinaria dell'amministratore e devono essere deliberati dall'assemblea dei condomini, così come pure il contratto d'assicurazione del fabbricato condominiale.

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Poteri decisionali ristretti. La legge 220/2012, che ha riformato le attribuzioni dell'amministratore, non ha disciplinato la possibilità per l'amministratore di stipulare contratti in nome e conto dei condomini, quindi perché pensare il contrario, con il rischio che lo stesso amministratore venga revocato per gravi irregolarità gestionali, a seguito di mancata ratifica del suo operato da parte dell'assemblea.

E quindi altro che "manager immobiliare" o "building manager" oppure "asset management" e derivati vari dell'imprenditore calati in condominio.

La realtà vera dei condomini registra un'alta morosità dei condòmini nell'ambito di una diffusa situazione di crisi economica, che espone l'amministratore a destreggiarsi nella gestione di scarse risorse, con le quali deve tamponare i debiti e garantire i servizi ordinari, in numerosi contesti condominiali a dir poco complessi e per lo più litigiosi, e ciò per ricevere in cambio un onorario tra i più bassi d'Europa, in un mercato privo di regole.

Avv. Michele Orefice www.oreficestudio.it

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Antonio
Antonio martedì 12 dicembre 2017 alle ore 16:50

Io una decina di anni fa - sul forum condominioWeb avevo parlato della figura del consulente condominiale.
Qualcuno mi aveva risposto ironicamente facendo commenti come se la mia idea (io ritenevo - e ritengo - di avere le competenze poter espletare questa mansione; anche se, per motivi personali e avendo altro da fare, non lo farò).
Comunque sì più o meno la figura del manager comdominiale è, a mio avviso, qualcosa di innovativo. E quindi per certi versi, auspicabile.
Sempre che vi siano realmente le (dimostrabili) competenze. Altrimenti, qualunque "benpensante" furbacchione potrebbe svolgere ruoli che non gli si addicono (un po'come coloro che si improvvisavano/improvvisano amministratori...avendo forse la 5^ elementare....).

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