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Applicazione del contratto che regola la nuova destinazione

Locazione e mutamento della destinazione d'uso

 

Tizio prende in locazione da Caio un locale. Le parti con una scrittura privata stabiliscono che l’accordo avrà durata annuale e che l’unità immobiliare sarà destinata a magazzino. Al termine del contratto Tizio consegna a Sempronio, che agisce per Caio, le chiavi del locale. Il locatore, Caio, si oppone a tale fatto e propone citazione per sfratto per morosità di richiesta di corresponsione dei canoni non versati. Motivo? A suo dire Tizio usava il locale per studio professionale sicché ai sensi dell’art. 80 l. n. 392/78 questo mutamento della destinazione d’uso doveva comportare l’applicazione della disciplina del contratto così detto 6+6. Di tale diritto, tuttavia, non si chiede l’accertamento ai giudici di primo grado né tanto meno a quelli d’appello. Il locatore riteneva che ciò dovesse avvenire d’ufficio. Da qui l’impugnazione della sentenza di secondo grado. Il ricorso, però, è stato respinto.
 
Si legge in sentenza che giustamente “ i giudici dell'appello hanno ritenuto che, per la locazione intercorsa tra le parti, non era prevista alcuna disdetta né alcun termine di preavviso e, in tal modo, implicitamente hanno stabilito che la disciplina applicabile al rapporto era quella prevista dalle parti con scrittura privata della locazione di immobili ad uso di magazzino e ripostiglio della durata di un anno e senza obbligo di disdetta alcuna da ambo le parti, affermando, quindi, che, essendo il contratto pervenuto alla sua scadenza in data 31 maggio 2006, il conduttore, che aveva messo a diposizione della (…) i locali, non doveva più corrispondere il canone, sicché l'azione di risoluzione proposta nei suoi confronti doveva essere rigettata. In questa sede di legittimità sostiene, tuttavia, la ricorrente locatrice che il giudice del merito avrebbe dovuto, invece, ritenere che, per effetto del mutato d'uso dei locali all'esercizio della attività professionale del conduttore, prima della scadenza dei sei anni dall'avvenuta diversa destinazione, il (…) , il quale neppure si era avvalso della facoltà di recesso per giustificati motivi, non avrebbe potuto considerare risolta anzitempo la locazione, ma avrebbe dovuto continuare a corrispondere il canone, obbligazione dalla quale non sarebbe valso ad esimerlo l'eventuale abbandono dei locali nella disponibilità di (…). Questo giudice di legittimità - con riferimento all'ipotesi in cui sia il conduttore che, nell'inerzia del locatore, voglia avvalersi del diverso regime giuridico della locazione conforme all'uso mutato - ha già stabilito (Cass., n. 14765/2007; Cass., n. 17005/2011) che, in caso di mutamento di destinazione d'uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza, di cui all'art. 80 legge 392/78 per mancato esercizio da parte del locatore dell'azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall'avvenuta conoscenza, non è rilevabile d'ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l'eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell'effetto estintivo dell'altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine. Allo stesso modo deve ritenersi che, quando ad invocare gli effetti di un mutamento dr uso sia il locatore - che, sul presupposto dell'avvenuto mutamento e della consapevole sua non opposizione nel termine di tre mesi, ritenga così applicabile al contratto il regime giuridico corrispondente all'uso diverso da quello originariamente pattuito - analogamente occorra, essendo egli la parte a ciò interessata, che la domanda sia introdotta secondo la suddetta prospettazione e senza che lo stesso incorra in ipotesi di preclusione o di decadenza” (Cass. 26 luglio 2012, n. 13189).
 
In definitiva: se non si esercita il diritto nei modi e nei termini di cui all’art. 80 l. n. 392/78 non si può chiedere solamente al giudice di legittimità che sia valutato un fatto rimasto in secondo piano per tutta la durata del processo.
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