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L'immobile troppo freddo non legittima il recesso anticipato del conduttore senza l'osservanza del termine di preavviso
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L'immobile troppo freddo non legittima il recesso anticipato del conduttore senza l'osservanza del termine di preavviso

Immobile concesso in locazione insalubre. Per recedere dal contratto bisogna rispettare i termini

Avv. Leonarda Colucci - Foro di Brindisi  

Nelle locazioni ad uso abitativo può accadere che l'immobile concesso in locazione presenta delle caratteristiche che lo rendano insalubre (eccessiva umidità, scarso riscaldamento degli ambienti), ma il verificarsi di tali circostanze non legittima il recesso anticipato del conduttore senza aver rispettato il termine semestrale di preavviso previsto dalla legge.

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La vicenda. Il conduttore di un immobile si oppone al decreto ingiuntivo notificatogli dal locatore che gli impone il pagamento dei canoni non pagati. A sostegno dell'opposizione il conduttore deduce di aver deciso di recedere anticipatamente dal contratto a fronte delle condizioni insalubri dell'immobile, sostenendo di aver subito danni che quantificava in circa cinquemila euro.

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La sentenza. La sentenza del Tribunale di Avellino ha accertato l'inosservanza del termine semestrale di preavviso per esercitare il recesso anticipato dal contratto, termine questo fissato contrattualmente dalle parti conformemente alla disciplina legale prevista dall'ultimo comma dell'art. 27 della legge n. 392/1978. [1]

La pronuncia evidenzia che il conduttore a giustificazione del recesso ad nutum invoca l'altrui inadempimento contrattuale consistente nell'inerzia del locatore rispetto alle problematiche emerse in costanza del rapporto contrattuale e cioè umidità, muffe, elevata dispersione termica.

Lo stesso accertamento tecnico preventivo, inoltre, aveva messo in evidenza le caratteristiche dell'immobile locato che non era dotato di un adeguato riscaldamento termico e che presentava rilevanti problemi di umidità.

Tali circostanze, se da un lato avrebbero giustificato il recesso anticipato dal contratto per inadempimento del contratto ex art. 27 ultimo comma legge n. 392/1978, d'altra parte non permettono di ignorare l'obbligo di darne comunicazione al locatore sei mesi prima della data prevista per il recesso.

Per quanto concerne, invece, il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, a fronte dell'inadempimento del locatore, il giudicante effettua alcune precisazioni.

Infatti riportandosi all'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità in tema di inadempimento contrattuale evidenzia che “I' exceptio non rite adimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità fra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.

In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”. [2]

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In pratica solo la perdita del godimento della cosa locata, imputabile al locatore, giustificherebbe il rifiuto del conduttore di corresponsione del canone.

In conclusione, anche se nel caso di specie sussistevano le condizioni (insalubrità dell'immobile) che legittimavano lo scioglimento anticipato della locazione, la pronuncia ha stabilito che il conduttore era comunque obbligato a rispettare il termine semestrale di preavviso previsto dalla legge. Alla luce di tali circostanze la sentenza si conclude con la condanna del conduttore al pagamento dei canoni di locazione delle mensilità corrispondenti al mancato preavviso.


[1] L'ultimo comma dell'art. 27 della legge n. 392/178 così recita “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

[2] Cass.III, 11.4.2006 n. 8425.

Scarica Tribunale di Avellino n. 935 del 15/05/2017

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