I locali adibiti a portineria sono beni suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome. Per diventare beni comuni ex art. 1117 c.c., essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio comune, prevista da un'espressa disciplina negoziale all'atto della costituzione del condominio.
In mancanza, o nel caso in cui tale destinazione d'uso comune sia stata sottratta a tali locali, essi non possono considerarsi beni comuni.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14796 del 14 giugno 2017, che si è pronunciata sulla domanda tesa all'accertamento della natura comune dei locali adibiti a portineria.
La Corte d'Appello aveva dichiarato la comproprietà degli stessi pro quota dei condomini. Secondo la Corte territoriale, in virtù del principio di presunzione di condominialità espresso dall'art. 1117 c.c. Gli Ermellini hanno tuttavia cassato il ragionamento dei giudici d'appello.
Passaggio di consegne, ammanchi di cassa e mancato versamento dei contributi previdenziali.
Il Collegio ricorda anzitutto che nel caso della costruzione di un fabbricato composto da più piano, il condominio che “si sostituisce alla proprietà solitaria” nasce quale conseguenza della vendita della proprietà separate delle singole porzioni abitative a partire dal primo atto di alienazione.
Quale ulteriore conseguenza del trasferimento delle singole unità immobiliari, nasce poi il diritto di proprietà comune sulle cose, sui servizi e sugli impianti necessari per l'esistenza dell'intero edificio e destinati all'uso dei piani o delle porzioni di piano.
E così la necessità per l'esistenza stessa del fabbricato di elementi quali il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale ecc. non può essere posta in discussione, e non può nemmeno essere contestato che esse, dopo l'istituzione del condominio, formino oggetto di proprietà comune.
La gestione del portiere in condominio
I locali adibiti a portineria e contemplati dall'art. 1117, n. 2, c.c., sono invece beni suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome. Per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio comune, prevista da un'espressa disciplina negoziale all'atto della costituzione del condominio, in mancanza o nel caso in cui tale destinazione all'uso comune sia stata sottratta a tali locali, essi non possono considerarsi come beni comuni.
Nel caso di specie, la Corte ha escluso che i locali oggetto di contesta possano essere considerati beni comuni, essendo irrilevante il fatto che l'unico originario proprietario avesse ivi predisposto un servizio di portierato protrattosi per ben 17 anni.
Infatti, al primo atto di alienazione di una porzione dello stabile e, dunque, al momento della “nascita” del condominio, gli alloggi erano stati espressamente sottratti alla destinazione al servizio comune.
