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Il locale idrico è comune anche in presenza di più scale
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Il locale idrico è comune anche in presenza di più scale

L'accesso agli appartamenti ad opera di due scale non dà luogo al fenomeno del condominio parziale.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

"In ambito condominiale, in assenza di prove contrarie, il locale vasche posto al piano terra di un edificio composto da due scale deve ritenersi comune ad entrambe, con la conseguenza che non può esserne impedito l'uso al condomino dell'altra scala".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 29 dicembre 2016 n. 27359 in merito al locale idrico in condominio.

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I fatti di causa. Con sentenza il Tribunale di Catania, accogliendo la domanda di Tizio, affermava la condominialità del locale vasche, sito al piano terra della scala B dell'edificio, escludendo che si fosse in presenza di condominio parziale, trattandosi di unico edificio con due accessi (scale A e B); pertanto veniva negata la proprietà esclusiva in capo al convenuto Caio.

Inoltre, il Tribunale aveva anche condannato Caio a risarcire il danno procurato a Tizio (pari a € 12.950) per non aver potuto utilizzare l'appartamento privo di adeguato servizio idrico. La pronuncia in esame veniva confermata anche in grado di appello. Avverso quest'ultima pronuncia, Caio proponeva ricorso per cassazione.

Il nesso di condominialità. Il presupposto della regola di attribuzione di cui all'articolo 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell'articolo 1117 c.c., con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo".

Anzi, la "condominialita'" si reputa sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici "indipendenti", e cioè manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", sempre che "restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 c.c.".

Il condominio parziale. La disciplina del condominio parziale, trae spunto dal terzo comma dell'art. 1123 c.c. Invero, il suddetto terzo comma specifica che l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza.

Quanto ai rapporti con i terzi, (ivi considerando tali eventuali condòmini danneggiati) controparte è sempre l'intero condominio e mai il così detto condominio parziale che non ha autonoma capacità processuale. Premesso ciò, si potrebbe affermare che l'esistenza del condominio parziale non è soggetta ad alcun atto ricognitivo né costitutivo, ma opera ex lege, al ricorrere delle condizioni di parziale titolarità dei beni.

Pertanto èdunque agevole ipotizzare come possano esservi, nell'ambito dell'edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto, o l'area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l'ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

Quindi, in questi casi, esiste il condominio parziale in quanto esistono dei beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condòmini, ma solamente di un gruppo di essi; in tale situazione, le decisioni e le spese per i beni in condominio parziale sono sostenute dai soli titolari di quei beni.

=> Spese di manutenzione delle scale, si deve pagare anche se non si usano mai le scale.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Il ricorrente (Caio) aveva contestato le risultanze della CTU nel tentativo di dimostrare «la destinazione del vano solo ad una parte dell'edificio», lamentando la violazione degli articoli 1117e 1102 del codice civile, in materia di parti comuni ed uso della cosa comune.

Tuttavia dall'espletata CTU era emerso in maniera chiara che il condominio in esame era "un organismo edilizio unitario, costituito da un unico blocco edificato sopra uniche fondamenta e chiuso all'apice da una unica copertura, nel mentre, l'accesso agli appartamenti ad opera di due scale non dava di certo luogo al fenomeno del condominio parziale".

Inoltre dagli accertamenti svolti non constava che il vano qui in contesa fosse asservito per destinazione ad una sola parte dell'edificio; sicché, deve ritenersi che non vi era stata alcuna violazione dell'art. 1102 c.c.

Difatti lo stesso CTU aveva verificato che il vano in esame era in grado di ospitare gli impianti tecnologici per la raccolta ed il sollevamento dell'acqua anche della resistente, oltre a quello dei ricorrenti.

In ogni caso, peraltro, non vi sarebbe stata ragione di privilegiare l'uso di quest'ultimi a discapito della seconda.

Infine, era emersa anche «la presenza di tracce delle tubazioni che nel passato collegavano l'impianto idrico della resistente a tale vano». Quanto alla valutazione del danno, questa è apparsa corretta e giustificata dalla impossibilità di locare una unità abitativa priva di regolare erogazione di acqua potabile, a causa della accertata bassa pressione, in difetto d'impianto di raccolta e rilancio.

Né, come puntualmente osservato dalla Corte di merito, gli odierni ricorrenti erano stati in grado di provare il contrario (cioè lo sfruttamento economico in assenza di regolare erogazione idrica).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso di Caio e per l'effetto ha confermato la sentenza di condanna delle Corte Territoriale.

=> Sono proprietario esclusivo delle scale, ma non per forza delle sottoscale

Scarica Corte di Cassazione del 29 dicembre 2016 n. 27359

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