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Anche se non ha le chiavi di accesso, il condomino paga per la ristrutturazione delle parti comuni
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Anche se non ha le chiavi di accesso, il condomino paga per la ristrutturazione delle parti comuni

Le spese riguardanti le parti comuni devono essere sopportate da tutti i condomini, anche da chi non ne fa uso.

 

Le spese riguardanti interventi volti alla conservazione di manufatti di proprietà comune devono essere sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi, indipendentemente dall'utilizzo che gli stessi condomini ne facciano.

Il caso Il ricorrente, in qualità di condomino, agiva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Torino, avverso la delibera condominiale adottata dall'assemblea, riguardante la ripartizione delle spese dei lavori di ristrutturazione della facciata dell'edificio.

Deduceva il ricorrente che le spese di ristrutturazione di alcuni balconi, diversamente da quanto stabilito con la delibera assembleare, dovessero essere ad esclusivo carico dei condomini che dagli stessi ne traevano utilità, con esclusione degli altri dalla partecipazione. Soccombente sia in primo che in secondo grado, il condomino ricorreva per Cassazione.

La decisione Con l'unico motivo di ricorso, il ricorrente deduce la violazione dell'art. 1123, terzo comma, c.c. per non aver, il giudice di merito, nella ripartizione delle spese effettuata dall'assemblea condominiale riguardante i lavori di ristrutturazione della facciata dell'edificio, “valorizzato il rapporto di pertinenza e di destinazione che lega soltanto alcuni condomini ai balconi interessati dalle operazioni di manutenzione”, in virtù dell'esclusiva utilità tratta da questi ultimi.

L'iter motivazionale muove dalla distinzione pacifica, in tema di oneri condominiali, tra “spese occorrenti per la conservazione dell'immobile” e “spese funzionali al godimento dello stesso”: le prime sono dovute “in ragione dell'appartenenza e si dividono in proporzione alle quote, indipendentemente dal vantaggio soggettivo connesso alla destinazione della parte comune alle esigenze di singoli piani o porzioni di essi, in quanto necessarie a custodire e preservare il bene comune in modo che perduri nel tempo senza deteriorarsi”.

Al contrario, le seconde, traendo origine dal godimento soggettivo e personale, si ripartiscono “in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza”.

Aggiunge, altresì, la Suprema Corte che la valutazione se determinate parti dell'edificio condominiale, non specificamente annoverate dall'art. 1117 c.c., costituiscano parti comuni ovvero destinate all'esclusivo godimento di alcuni condomini, non può essere generalizzata, bensì va operata “in relazione alle singole fattispecie mediante l'individuazione della precipua funzione oggettivamente svolta dalle singole parti in rapporto alla proprietà esclusiva ed alla struttura e caratteristiche dell'intero edificio sulla base delle risultanze processuali”.

Su questi presupposti, nel caso di specie la Suprema Corte, condividendo quanto statuito dalla Corte di Appello nella sentenza impugnata, riconosce nelle spese in contestazione la natura di costi di conservazione dell'edifico, la ripartizione dei quali prescinde dall'effettivo utilizzo.

Si rivela, altresì, inconferente la considerazione, addotta da parte ricorrente a sostegno delle proprie ragioni, di essere priva delle chiavi di accesso ai balconi oggetto di causa: invero, afferma la Suprema Corte, le spese riguardanti interventi volti alla conservazione di manufatti di proprietà comune devono essere sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi, indipendentemente dall'utilizzo che degli stessi i condomini ne facciano ovvero dalla disponibilità o meno delle chiavi per l'accesso a detti spazi.

Alla luce di tali considerazioni, la Suprema Corte rigetta il ricorso, condannando, peraltro, il ricorrente al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ricorrendone i presupposti. => Ripartizione spese dei lavori di restauro dei balconi e delle pensiline

I precedenti La Corte Suprema ha avuto già in passato occasione di esprimersi sull'argomento de quo, operando, in tema di oneri condominiali, una distinzione tra la funzione ed il fondamento delle spese necessarie alla conservazione dell'immobile e le esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso: gli oneri per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si ripartiscono in proporzione alle quote, prescindendo dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano; diversamente, le spese d'uso, traendo origine dal godimento soggettivo e personale, si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza, potendo, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo autonomo rispetto al valore della quota (Cass. Civ. 8292/2000).

=> I proprietari di box o negozi hanno sempre l'obbligo di pagare i lavori di manutenzione del tetto?

Scarica Cass. Civ., ordinanza 16 ottobre 2015, n. 21028

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