Archivio News Newsletter Forum Video Contattaci Annunci immobiliari
67381 utenti registrati
Le parti comuni nel condominio degli edifici - L'art. 1117 c.c. è aperto da una locuzione che lascia spazio a pochi dubbi.

Proprietà condominiale e non presunzione di condominialità. Funzione esemplificativa dell'art. 1117 c.c. ed individuazione dei beni condominiali in ragione della funzione svolta dagli stessi.

 

L’art. 1117 c.c. è aperto da una locuzione che lascia spazio a pochi dubbi.
 
Recita la norma : “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo”.
 
La prosecuzione dell’articolo, com’è noto, è rappresentata da un elenco delle cose, delle parti e degli impianti che sono da considerarsi comuni.
 
La giurisprudenza, più volte, ha affermato che l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione esemplificativa e non tassativa delle parti comuni (ex multis Cass. 18 settembre 2009 n. 20249).
 
In sostanza anche altre beni, parti o impianti possono essere considerati cosa di tutti.
 
Si pensi, per fare un esempio, al decoro architettonico, bene immateriale non citato dalla norma in esame, ma che, per costante parere di dottrina e giurisprudenza è da considerarsi cosa comune.
 
Secondo la Suprema Corte di Cassazione la valutazione della condominialità della cosa deve essere fatta alla stregua di un parametro: accessorietà dello stesso rispetto alle parti di proprietà esclusiva.
 
C’è da chiedersi, pertanto: nell’ambito del condominio negli edifici in che senso una cosa può essere accessoria rispetto ad un’altra.
 
Parleremo di accessorietà, a parere dei giudici di legittimità, come di un rapporto “strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione (così Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
 
Questo breve excursus ci permette di poter dire che sono comuni non solo i beni elencati nell’art. 1117 c.c. ma anche tutti quegli altri che con i singoli piani o porzioni di piano hanno un rapporto di accessorietà.
 
Esempio classico di bene comune (citato nell’art. 1117 c.c.), legato alle parti di proprietà esclusiva da un rapporto di strumentalità ed accessorietà, è rappresentato dalle scale.
 
Esse, infatti, rappresentano un qualcosa di assolutamente necessario alla piena fruibilità delle cose di proprietà esclusiva (cfr. ad es. Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449).
 
Chiarito ciò vale la pena affrontare l’altra questione, quella che, stando alla lettura diverse sentenze di merito e di legittimità, può portare non poca confusione: stiamo parlando della relazione giuridica tra condomino e cose comuni.
 
Per relazione giuridica s’intende il legame giuridicamente rilevante che s’instaura tra un soggetto ed una cosa.
 
L’art. 1117 c.c., sul punto, è chiarissimo laddove afferma che “sono di proprietà comune”.
 
Nonostante ciò non è raro imbattersi in sentenze o contributi dottrinari che parlano di presunzione di condominialità.
 
In pratica, secondo questa impostazione, le cose di presumono comuni fino a prova contraria.
 
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate a pronunciarsi sulla reale relazione giuridica esistente tra parti comuni e condomini, ha affermato che la norma dell'art. 1117 del codice civile stabilendo che: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo", le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione. E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D'altra parte, se con la disposizione dell'art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.
 
Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell'art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà”(così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).
 
Con ciò si è voluto dire che se di presunzione si è parlato (e nelle sentenze successive al questa datata 1993 si è continuato a farlo), lo si è fatto in modo improprio poiché le cose di all’art. 1117 c.c. sono di proprietà dei condomini e non si presumono tali.
 
Chi volesse dimostrare il contrario pertanto dovrebbe fornire la dimostrazione.
 
I modi sono due:
 
a)diversa disposizione contenuta nel titolo o nel regolamento di condominio di origine contrattuale (è questo il significato dell’inciso “se il contrario non risulta dal titolo” che chiude la prima parte dell’art. 1117 c.c.);
 
b)dimostrando che le cose non hanno con le parti di proprietà esclusiva quel rapporto di accessorietà tale da farle considerare parti condominiali.
 

CondominioWeb.com

Commenta la notizia