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Le infiltrazioni costituiscono molestie di fatto. Il conduttore può agire direttamente nei confronti del terzo che le ha causate
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Le infiltrazioni costituiscono molestie di fatto. Il conduttore può agire direttamente nei confronti del terzo che le ha causate

Cosa succede quando si verificano infiltrazioni d'acqua che limitano il godimento del bene per le quali non è prevista la garanzia del locatore?

Avv. Leonarda Colucci - Foro di Brindisi  

Il fatto. Il conduttore di un immobile ubicato in un edificio condominiale, a fronte delle copiose infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto condominiale che hanno pregiudicato il pacifico godimento del bene, dopo aver preso atto che le svariate richieste di intervento del condominio per eliminare la causa del danno non hanno ottenuto alcun riscontro,ha citato in giudizio l'ente chiedendo il risarcimento dei danni sopportati.

Il condominio si è costituito negando ogni responsabilità per l'accaduto e chiedendo l'integrazione del contraddittorio nei confronti della proprietaria nonché locatrice dell'immobile in questione.

La sentenza. La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Genova ha accolto le richieste del conduttore soffermandosi, con l'ausilio delle norme che disciplinano la locazione, sul concetto di molestia di fatto e molestia di diritto. (Tribunale di Genova, III sez. civ., 6.6.2017, n. 1518)

Nel disciplinare il contratto di locazione l'articolo 1585 del codice civile al secondo comma dispone che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio”.

La norma in questione, che disciplina la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze contiene una duplice previsione riguardano le molestie che il conduttore può subire suddividendole in molestie di diritto, per le quali opera la garanzia del locatore, e molestie di fatto per le quali il conduttore può agire direttamente nei confronti del terzo.

Dopo aver chiarito tale aspetto il Giudicante evidenzia che il caso di specie è riconducibile senza alcun dubbio nel novero delle molestie di fatto che coincidono con le infiltrazioni che hanno limitato l'utilizzabilità da parte dell'attore (conduttore) dell'appartamento e la causa di tale evento è riconducibile al fatto del terzo (condominio che), con il suo operato, ha arrecato pregiudizio al godimento del conduttore.

Tale conclusione è supportata anche dall'interpretazione offerta dalla giurisprudenza di legittimità della norma in questione secondo cui “l'art. 1585, comma 2, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti” (Sul tema fra tante si segnala Cass., 24.11.2005 n. 24805).

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Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Genova, del 6.6.2017, n. 1518

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