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Ecco come ottenere il rimborso delle somme anticipate dal condomino per la manutenzione delle parti comuni
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Ecco come ottenere il rimborso delle somme anticipate dal condomino per la manutenzione delle parti comuni

Per evitare brutte sorprese, ecco le condizioni affinché un condomino possa ottenere il rimborso delle somme anticipate

Avv. Dolce Rosario  

Il Tribunale di Napoli, in data 31 gennaio 2014, chiarisce il concetto in disamina (urgenza della spesa),e precisa anche le condizioni affinché un condomino possa ottenere il rimborso delle somme di danaro anticipate per la manutenzione delle parti comuni

La rubrica dell'articolo 1134 cod. civ., recante "Spese fatte dal condòmino", è stata sostituita dall'art. 13, comma 1, L. 11 dicembre 2012 in "Gestione di iniziativa individuale".

Si disciplina l'ipotesi in cui un condòmino anticipa delle somme di danaro per curare la manutenzione di parti comuni e si precisano le condizioni affinché questi (non) possa ottenerne il rimborso.

Segnatamente, si è' stabilito che la manutenzione delle parti comuni, da parte del singolo condòmino, senza la preventiva autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea importa la perdita del diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

La formulazione è data per requisiti negativi. Viceversa, si continua a far riferimento alla clausola della"spesa urgente". Ma cosa si intende per "Spesa urgente"? O meglio. In che modo il condòmino è in grado di vedersi rimborsate le somme anticipate? Cerchiamo di fare chiarezza.

Ora, secondo giurisprudenza consolidata deve ritenersi "urgente" la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere (in senso conforme si vedano Cass. 4330/2012, Cass. 27519/2011, Cass. 9743/2010 e Cass. SSUU 2046/2006).

La prova dell'indifferibilità incombe chiaramente sul condòmino. Egli deve dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provveder senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente e preventivamente l'amministratore o gli altri condomini.

Si tratta, evidentemente, di soddisfare dei presupposti giuridici e fattuali assai differenti rispetto quelli stabiliti, invece, dall'articolo 1110 cod. civ. - in materia di comunione - laddove stabilisce che: "Il partecipante che in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso".

Difatti: mentre nella Comunione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti - i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione -, nel Condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggiore rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione (ex multis, Cass. Civ. Sezioni Unite, 2046 del 31 gennaio 2006).

Sotto tale ultimo profilo, è pacifico ritenere che l'articolo 1134 cod. civ. trovi applicazione anche nella fattispecie del Condominio minimo, cioè composto da due soli condomini.

Tutto ciò opportunamente premesso, giova commentare una recente sentenza emessa dal Tribunale di Napoli, in data 31 gennaio 2014, con la quale non solo si chiarisce il concetto in disamina (urgenza della spesa), ma si precisano le condizioni affinché un condomino possa ottenere il rimborso delle somme di danaro anticipate per la manutenzione delle parti comuni.

Il fatto. La vicenda prende spunto da una richiesta di rimborso economico spiegata dall'erede di un condòmino, il quale dopo aver autonomamente rifatto il manto di impermeabilizzazione della terrazza asservita alla relativa proprietà, ha preteso dal Condominio il rimborso di quanto sostenuto, in applicazione dei criteri normativi del caso (1126 cod civ).

Il Condominio convenuto si è costituito in giudizio contestando la fondatezza della richiesta economica.

La fattispecie veniva quindi ricondotta dal Giudice adito nell'ambito della disposizione eccezionale di cui all'art. 1134 cod. civ., con la seguente premessa: "il precetto in commento attribuisce, invero, al partecipante attivatosi autonomamente per curare la manutenzione delle parti indivise dell'edificio in mancanza di autorizzazione preventiva rilasciata dall'assemblea dei partecipanti o dall'amministratore il diritto alla ripetizione dei fondi impiegati per remunerare gli interventi urgenti commissionati a proprie spese".

Il Decidente, verificato poi che nel caso trattato non erano state attestate documentalmente le pre-condizioni poste dalla norma, rigettava la domanda formulata. Osservava, infatti, che non risultava provata, neppure attraverso il ricorso ad elementi indiziari, la circostanza della impellenza delle opere (sostituzione del dispositivo impermeabilizzante inglobato nel sottofondo della superficie terrazzata calpestabile) per scongiurare la prosecuzione di quelle ulteriori copiose infiltrazioni di acque meteoriche, asseritamente propagatesi negli alloggi sottostanti.

(Da non perdere: L'amministratore si "piange" le spese anticipate se le stesse non sono state ratificate dall'assemblea.)

Affermazione del principio di diritto. I partecipanti al condominio, beneficiari dell'iniziativa unilaterale di ripristino dell'efficienza di un componente di pertinenza comune dello stabile intrapresa anche nel proprio interesse da un compartecipe, sono tenuti a farsi carico delle anticipazioni di fondi da questi effettuate, in misura proporzionale ragguagliata alla consistenza della loro partecipazione alla compagine, soltanto qualora le lavorazioni disposte ex alio si presentino finalizzate a soddisfare un'esigenza impellente, ovvero allorquando debbano essere realizzate senza indugio per evitare la produzione di danni o l'insorgenza di pericoli di consistenza apprezzabile (in senso conforme si vedano Cass. 4330/2012, Cass. 27519/2011, Cass. 9743/2010 e Cass.

SSUU 2046/2006) propiziati da fattori che richiedono una reazione immediata e indifferibile incompatibile con l'interpello dell'organo collegiale istituzionalmente deputato alla gestione dei beni comuni e del rappresentante della collettività dei comunisti, abilitato ai sensi dell'art. 1135 comma 2 cc a porre rimedio ex auctoritate sua agli inconvenienti suscettibili di arrecare un pregiudizio rilevante alla comunità dei preponenti.

Suggerimenti operativi. In conclusione e facendo tesoro degli insegnamenti offerti dalla Pronuncia in commento, possiamo convenire che ogni qual volta si pone il problema di mettere in sicurezza e/o manutenere una parte comune dell'edificio a fronte di un'appalesata inerzia, se non trascuranza, da parte degli organi di governo del Condominio, il compartecipe che "ritiene necessario od opportuno" intervenire "deve" aver cura preliminarmente di inviare una lettera di denuncia all'amministratore del condominio e/o tutti i condomini, con la quale:

1) argomentare tecnicamente sulla necessita ed impellenza dell'opera(a mezzo di relazione peritale), magari offrendo in comunicazione un preventivo della spesa da sostenersi e/o un computo metrico;

2) chiedere la convocazione dell'Assemblea condominiale, con la prefissazione del punto all'ordine del giorno ;

3) domandare all'amministratore, ad ogni modo, il rilascio dell'autorizzazione preliminare all'esecuzione dei lavori indicati, riservandosi di chiedere il risarcimento del danno, nel caso di diniego e di danni subiti dall'inerzia.

Ottenuta una risposta positiva. Il condomino sarà in grado di iniziare i lavori. Viceversa, potrà anticipare, a ben donde, una richiesta risarcitoria.

Tanto per evitare delle brutte sorprese, come quelle riservatesi al condòmino di Napoli.

Scarica Tribunale Napoli, Sentenza 31 gennaio 2014, n. 1545

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