E' giustificato l'intervento sostitutivo del comunista, ed esiste diritto di rimborso, solo per impedire un nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune
La normativa generale in materia di spese comuni. In ordine alla rilevanza delle spese anticipate dal singolo condomino l'art. 1134 c.c. fissa dei criteri specifici, in deroga al disposto 1110 c.c., che è dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista che ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di trascuranza degli altri partecipanti e dell'amministratore.
Ma attenzione, in realtà nel condominio la trascuranza degli altri partecipanti e dell'amministratore non è sufficiente.
Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di spese urgenti.
Il divieto di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa, infatti, quando si tratta di opere che debbono essere urgentemente eseguite.
Chi effettua lavori urgenti in un edificio privo di amministratore ha diritto al rimborso?
Nozione di urgenza. Si intende con l'espressione ‘opere urgenti' quelle opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune.
L'urgenza, poi, deve essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sè oppure a terzi oppure alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente oppure alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità.
Dunque, l'articolo 1134 c.c. è diretto ad impedire indebite e non strettamente ed indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato, la quale -come attività- è riservata agli organi del condominio.
Questo è quanto emerge, ad esempio, dalla recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 9177 del 10/04/2017.
Contestare i lavori urgenti ordinati dall'amministratore
Inerzia o paralisi del Condominio. Diverse strade vanno percorse in altre ipotesi, per così dire, ‘patologiche'. Ad esempio, in linea generale, sono previsti dalle norme processuali strumenti alternativi per ovviare alla inerzia nell'adozione oppure nella esecuzione di provvedimenti non urgenti seppur, tuttavia, necessari per la conservazione del godimento dell'edificio.
Infatti, in caso di inerzia condominiale e, comunque, di paralisi l'art. 1105 c.c. dispone che sia il giudice a far luogo ai provvedimenti del caso, non essendo consentito al singolo condomino far da sé.
Per cui, l'intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei soli casi in cui, in presenza di un esigenze che richiede un intervento urgente, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell'attività l'amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale.
Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti, agli organi condominiali in via generalizzata.
Diritto di ripetizione di quanto anticipato per le opere urgenti. Il diritto al rimborso in seguito all'attività gestoria, svolta dal singolo condomino in deroga alla competenza dell'assemblea e dell'amministratore, si giustifica solo in ragione dell'urgenza della spesa.
Esiste poi una netta differenza tra le spese ricollegabili all'ordinario godimento delle parti comune, normalmente a carico di chi usufruisce dei beni (generalmente non rimborsali), e le spese ricollegabili alla conservazione delle parti comuni, che invece sono dirette a mantenere il buono stato della res communis evitando che si degradi.
I precedenti. Quanto sin qui esposto non è in dubbio ove si passi in rassegna la giurisprudenza della Suprema Corte.
Ad esempio, con la sentenza n. 18759/2016 gli Ermellini già avevano chiarito che l'intervento sostitutivo del singolo è giustificato solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé od a terzi od alla cosa comune, le opere debbano essere eseguite sena ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.
Ed ancora: si possono menzionare le sentenze n. 4330/2012 e n. 11197/1995secondo cui il diritto al rimborso in seguito all'intervento sostitutivo del comunista si giustifica solo in ragione della urgenza delle spese sostenute. Idem con riferimento al suesposto concetto di ‘urgenza' per il quale si possono richiamare la sentenza n. 4364/2001 nonché il provvedimento n. 21015/2011 ed, infine, la sentenza delle Sezioni Unite n. 2046/2006.
