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Il condominio è responsabile per lo stato di abbandono delle parti comuni condominiali.
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Il condominio è responsabile per lo stato di abbandono delle parti comuni condominiali.

Il condominio è responsabilè per inerzia e negligenza per non aver proceduto agli interventi di manutenzione delle parti comuni dello stabile.

Avv. Leonarda Colucci - Foro di Brindisi  

La vicenda. Alcuni condòmini citano in giudizio il condominio sostenendone la sua responsabilità inerzia e negligenza per non aver proceduto agli interventi di manutenzione e di messa in sicurezza delle parti comuni dello stabile.

A tal fine deducono che nei loro appartamenti erano presenti evidenti segni di umidità che avevano causato il distacco degli intonaci, il sollevamento del parquet, rendendoli inabitabili.A sostegno delle loro pretese i condomini hanno puntualizzato, inoltre, che a causa del pessimo funzionamento della fognatura condominiale, e dell'ostruzione del condotto di scarico comune, nei bagni si verificava la fuoriuscita di liquami che determinavano gravi condizioni igienico-sanitarie degli ambienti.

Il condominio si è limitato a contestare ogni addebitato affermando, esclusivamente, di aver provveduto a conferire incarico ad un ingegnere al fine di predisporre un piano di intervento che avrebbe dovuto essere esaminato dall'assemblea condominiale.

=> Non esiste un reciproco diritto ed obbligo di ciascun condomino di far fronte alla manutenzione delle parti comuni.

I precedenti. Il Tribunale di Catania, nell'esaminare la vicenda in questione, ha ritenuto che la stessa possa classificarsi come un'azione di responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., che ricordiamolo pone a carico del custode, ossia del condominio nel caso di specie, la responsabilità per danni provocati dalle cose che ha in custodia ossia le parti comuni.

Muovendo da tale presupposto, la pronuncia si sofferma sugli obblighi che incombono sull'amministratore di condominio in caso di rilevanti danni alle parti comuni.(Tribunale di Catania, 25.01.2017 n. 424)

=> Lavori straordinari e urgenti condominiali

Infatti ai sensi dell'art. 1130 comma 1 n. 4 c.c. sull'amministratore grava il dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”, mentre sull'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1135, n. 4, il dovere di provvedere alle “opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni”.

In merito all'obbligo di custodire le parti comuni gravanti sul condominio è assolutamente pacifico, in giurisprudenza, che sull'ente di gestione “grava l'onere di vigilare e salvaguardare le medesime, adottando tutte le misure necessarie al fine di prevenire danni ai condomini o a terzi”. [1]

=> Il bagno è da rifare? Paga il condominio.

E' evidente, quindi, che il condominio titolare di un potere di vigilanza sulle parti comuni è obbligato a verificare il loro funzionamento ed ad esercitare il controllo in modo da scongiurare che possano costituire fonte di pericolo per l'altrui incolumità e per esercitare tale potere è indispensabile che abbia la disponibilità di fatto nonché giuridica delle stesse. [2]

Affinché possa configurarsi in capo al condominio la responsabilità ex art. 2051 c.c., in quanto custode delle parti comuni, è sufficiente che il danneggiato dimostri l'evento dannoso ed il nesso di casualità con il bene in custodia (nel caso di specie impianti condominiali), mentre sul condominio, per sottrarsi dalla sua responsabilità, grava l'onere di dimostrare il caso fortuito. [3]

La sentenza. Il Tribunale di Catania con sentenzan. 424 del 25/01/2017, ha stabilito che i danni lamentati dai condòmini agli immobili di loro proprietà, consistenti nella caduta di rilevanti punti di intonaco nel sollevamento dei pavimenti nonché nell'insopportabile risalita di liquami nei bagni, era riconducibile alle “cattive condizioni manutentive ed abitative dell'impianto di scarico delle acque banche e nere …” In particolare, il ctu, aveva accuratamente accertato che i danni subiti dagli attori (condomini) scaturivano da una concomitanza di cause tutte riconducibili alla mancata manutenzione di opere di pertinenze del condominio.

=> Contestare i lavori urgenti ordinati dall'amministratore

Infatti, il Condominio, malgrado era stato più volte sollecitato ad intervenire, aveva omesso di adottare misure idonea ad evitare danni alle unità abitative, pertanto accertata l'omessa vigilanza e manutenzione da parte dell'ente sulle parti comuni, il giudice ha ritenuto che poteva ritenersi pienamente accertato e provato il nesso di causalità tra l'evento ed il danno.

In particolare, nel corso del giudizio conclusosi con la pronuncia in commento, il condominio non ha mai negato le precarie condizioni manutentive dei beni condominiali, limitandosi solo a dedurre di aver conferito incarico ad un ingegnere per la redazione di un piano di intervento riferendosi ad un verbale assembleare che aveva deliberato di procedere ai lavori urgenti di rifacimento e ripristino delle condotte di acque bianche e nere.

La sentenza, in ordine a tale particolare aspetto, ha correttamente evidenziato che la sola delibera che dispone di procedere ai lavori appena menzionati “non può di per sé essere idonea e sufficiente ad escludere il nesso causale tra danni patiti dagli odierni attori e le pessime condizioni alle parti comuni”

In particolare, nel caso di specie, l'amministratore di condominio, ai sensi di quanto sancito dal secondo comma dell'art. 1135 c.c., considerata l'urgenza degli interventi necessari, una volta informata l'assemblea, avrebbe dovuto procedere anche a prescindere da una sua specifica autorizzazione.

Tenuto conto dell'inerzia dell'amministratore, che non ha intrapreso alcun tempestivo intervento manutentivo sulle parti comini, essendo evidente la responsabilità omissiva del condominio, quest'ultimo è stato condannato al risarcimento dei danni materiali sopportati dai condòmini a causa delle stato di assoluto abbandono delle parti comuni (impianti fognari, cortile, ed aree comuni).

=> Spese urgenti sostenute dal condomino: quando sono rimborsabili?


[1] Cass. civ. sez. II, 12.7.2011 n. 15291.

[2] Cass. civ. sez. III, 20.11.2009 24530.

[3] Cass. civ.. sez. VI, 7.1.2016 n. 56

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