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Lavori straordinari in condominio, senza urgenza li paga l'amministratore
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Lavori straordinari in condominio, senza urgenza li paga l'amministratore

Senza l'urgenza l'amministratore non deve incaricare nessuno altrimenti paga i lavori personalmente

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di lavori straordinari in condominio, l'assenza del requisito dell'urgenza fa sì che l'amministratore non possa ordinarli, sicché in caso di mancata ratifica è lui che ne risponde direttamente nei confronti dell'impresa esecutrice.

Questa, la conclusione cui è giunta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2807 depositata in cancelleria il 2 febbraio 2017.

Nel caso di specie, per ragioni processuali, il pagamento è rimasto in capo al condominio, ma il principio espresso merita menzione, in quanto mette in guardia gli amministratori eccessivamente decisionisti, rispetto a provvedimenti che non gli competono.

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I fatti di causa: un'impresa edile chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo di pagamento contro un condominio in relazione a lavori straordinari eseguiti sulle parti comuni.

Il condominio si opponeva e l'impresa costituendosi in giudizio chiamava in causa l'amministratore: se quegli interventi non erano mai stati deliberati doveva essere il mandatario a manlevare il condominio per l'aspetto economico.

Il Tribunale adito rigettava tanto l'opposizione del condominio, quanto la domanda spiegata con chiamata di terzo contro l'amministratore.

Il giudizio di appello, promosso dal condominio, si concludeva in maniera parzialmente differente: la Corte del gravame confermava il rigetto dell'opposizione, ma condannava l'amministratore a tenere indenne il condominio dai pregiudizi economici della controversia.

Secondo i giudici di appello, infatti, avendo agito quale legale rappresentante della compagine, egli aveva impegnato illegittimamente il condominio - non essendo stata provata l'urgenza dei lavori né una successiva ratifica da parte dell'assemblea - e quindi doveva tenerlo indenne dal pagamento delle spese. Come dire: il condominio deve pagare i lavori, ma ha diritto di essere mallevato sull'amministratore.

Il mandatario così condannato proponeva ricorso in Cassazione, mentre il condominio rimaneva inerte sul rigetto dell'opposizione, con conseguenze passaggio in giudicato del capo della sentenza che lo vedeva comunque responsabile.

L'esito del ricorso in Cassazione è stato favorevole all'(ex) amministratore. Vediamo perché.

Secondo gli ermellini, la distinzione tra competenze dell'assemblea e dell'amministratore in merito a lavori straordinari ha rilevanza anche verso l'esterno, ossia nei rapporti con i terzi contraenti.

In buona sostanza, dice la Corte, l'amministratore che contratta l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria senza che sussista il requisito dell'urgenza, non lo fa impegnando il condominio, ma agisce iure proprio, con la conseguenza che in caso di mancata ratifica risponde direttamente e non quale legale rappresentante verso i terzi.

Insomma per la Corte di Cassazione non è possibile per il condominio chiamare in causa l'amministratore per vedersi manlevato, poiché egli non ordinando lavori che non poteva disporre non ha agito nella sua veste di mandatario.

In sostanza, afferma la Corte, laddove "i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. 6557/2010)" (Cass. 2 febbraio 2017 n. 2807).

L'amministratore, quindi, è andato esente da responsabilità verso il condominio e indirettamente nei confronti dell'impresa, poiché secondo la Corte, viste le considerazioni appena richiamate, non è configurabile un'azione di rivalsa del condominio verso il proprio legale rappresentate, non potendosi considerare la compagine direttamente obbligata.

Nel caso di specie, tuttavia, il condominio è stato comunque tenuto a pagare le spese inerenti ai lavori di manutenzione. Ciò perché non aveva impugnato la sentenza di appello che aveva rigettato l'opposizione a decreto, facendo sì che sulla propria condanna si formasse il giudicato.

=> Lavori di consolidamento in condominio, nessun rimborso se non urgenti.

=> L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

=> Lavori condominiali e danni. Chi ne risponde?

Scarica Cass. 2 febbraio 2017 n. 2807

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Ennio
Ennio lunedì 19 giugno 2017 alle ore 14:47

"In buona sostanza, dice la Corte, l'amministratore che contratta l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria senza che sussista il requisito dell'urgenza, non lo fa impegnando il condominio, ma agisce iure proprio, con la conseguenza che in caso di mancata ratifica risponde direttamente e non quale legale rappresentante verso i terzi."

"L'amministratore, quindi, è andato esente da responsabilità verso il condominio e indirettamente nei confronti dell'impresa, poiché secondo la Corte, viste le considerazioni appena richiamate, non è configurabile un'azione di rivalsa del condominio verso il proprio legale rappresentate, non potendosi considerare la compagine direttamente obbligata."

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