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I lavori condominiali approvati prima del rogito vengono pagati dal venditore.
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I lavori condominiali approvati prima del rogito vengono pagati dal venditore.

Oneri condominiali taciuti dal venditore. Quali conseguenze?

Avv. Giuseppe Zangari - Foro di Padova  

Risponde degli oneri per la straordinaria manutenzione del fabbricato condominiale il venditore che abbia preso parte all'assemblea finalizzata all'approvazione dei relativi interventi,celebrata prima del rogito di vendita, e abbia taciuto tale circostanza agli acquirenti.

La vicenda. I proprietari di un immobile chiamano in causa il venditore che aveva loro taciuto l'approvazione da parte del condominio di lavori di straordinaria manutenzione, avvenuta nel corso di un'assemblea svoltasi prima della stipula del rogito e alla quale lo stesso venditore aveva preso parte.

Gli attori chiedono, pertanto, il rimborso dell'importo corrisposto al condominio a titolo di contribuzione pro quota.

Il giudizio, svoltosi in contumacia, si conclude con l'accoglimento della pretesa attorea.

=> Paga il venditore se le spese straordinarie sono state deliberate prima della vendita

La sentenza. Il Tribunale di Roma con sentenza 14773 del 07-07-2015 si sofferma previamente sul contenuto dell'atto di citazione, e ritiene la domanda sufficientemente determinata quanto al petitum–ossia la condanna del venditore al rimborso di una certa somma di denaro - ma “variegata” rispetto alla causa petendi risultando invocate, in via alternativa,una responsabilità precontrattuale per malafede nelle trattative, la responsabilità di cui all'art. 1492 c.c. in tema di garanzia per i vizi della vendita,la responsabilità ai sensi dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., che disciplina il subentro dell'acquirente nella compagine condominiale.

Ritenendo validi i riscontri probatori in punto di fatto,peraltro corroborati dalla condotta processuale del convenuto, il giudice emette sentenza di condanna la cui motivazione risiede non in una delle suindicate fattispecie di responsabilità, bensì nell'art. 2 del contratto definitivo di vendita, che pone a carico del dante causa “…ogni imposta, tassa, tributo, contributo nonché ogni onere di indole condominiale, delle utenze...ancorché accertato o richiesto posteriormente alla data di stipula del presente atto”.

Afferma, pertanto, il Giudice: “E' evidente che, nel caso di specie, i lavori in questione furono deliberati ed approvati in epoca largamente anteriore all'acquisto dell'immobile (…) dal momento che, già alla data del 7 luglio 2010, era stata definita la necessità di esecuzione dei lavori ed era addirittura in corso di assegnazione l'appalto per l'esecuzione delle opere” (Trib. Roma n. 14473/2015).

Dal che la responsabilità,di natura contrattuale, del venditore.

=> Spese condominiali a carico del venditore se si riferiscono a servizi prestati quando era ancora proprietario

Principi giurisprudenziali. Quanto alle diverse ipotesi di responsabilità prospettate dall'attore, la sentenza fa cenno ad alcuni principi di diritto che meritano un supplemento di riflessione.

Da un lato, la responsabilità precontrattuale del venditore –derivante da comportamenti dolosi, colposi o comunque inosservanti del precetto di buona fede nella conduzione delle trattative e formazione del contratto – viene esclusa, a parere del giudicante, poiché assorbita in quella contrattuale che consegue al perfezionamento del negozio.

=> Salta la compravendita se il venditore omette di compiere le formalità burocratiche entro la data concordata per la stipula del rogito

Tale principio è stato, tuttavia,superato dalla Cassazione, che afferma sussistere responsabilità precontrattuale anche in caso di perfezionamento di un contratto valido ed efficace, ma meno conveniente poiché concluso a valle di una condotta contraria a buona fede: “La violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, stabilito dall'art. 1337 c.c., assume rilievo non soltanto nel caso di rottura ingiustificata delle trattative, ovvero qualora sia stipulato un contratto invalido o inefficace, ma anche, quale dolo incidente (art. 1440 c.c.), se il contratto sia valido e tuttavia risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima del comportamento scorretto; in siffatta ipotesi, il risarcimento del danno deve essere commisurato al “minor vantaggio”, ovvero al “maggior aggravio economico” prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell'obbligo di buona fede, salvo che sia dimostrata l'esistenza di ulteriori danni che risultino collegati a detto comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto” (Cass. Civ. n. 19024/2005).

Dall'altro lato, il Tribunale non ha ritenuto sussumerela fattispecie in oggetto nella disciplina dei vizi del bene venduto, trattandosi nel caso di specie di obbligazioni propter rem, accessorie al diritto dominicale trasferito con la compravendita (“e se non appare appropriato configurare la questione sotto il profilo di vizi occulti del bene, non trattandosi propriamente di difetti del bene, quanto di obbligazioni accessorie, relative alle parti comuni dell'edificio”).La tipologia di vizi considerati dall'art. 1490 c.c. si sostanzia, infatti, in un difetto materiale e/o strutturale del bene, tale da incidere sulla sua utilizzabilità o sul suo valore, in conseguenza di un difetto di fabbricazione, formazione e produzione.

La Cassazione ha, peraltro, esaminato la questione da un'altra prospettiva, ritenendo che l'eventuale stato di degrado delle parti comuni, e i conseguenti oneri a carico dell'acquirente per gli interventi di manutenzione, non costituiscono vizi dell'immobile, bensì una caratteristica o “qualità” del fabbricato cui appartiene il bene compravenduto: “Alla stregua di tali argomentazioni la Corte lombarda ha motivatamente ritenuto che, trattandosi della vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale certamente non nuovo (…) il concreto (ed accertato) stato di vetustà (“evidente e visibilissimo”) integrasse una caratteristica o qualità negativa del bene stesso che non era propriamente riconducibile al concetto di vizio come enunciato dall'art. 1490 c.c. (…) senza che, perciò, nella fattispecie si fossero venuti a configurare i presupposti per l'applicazione della disciplina prevista dall'art. 1495 c.c.” (Cass. Civ. n. 1023572013).

=> Vi è violazione della buona fede se si bloccano le trattative vicine alla conclusione della compravendita immobiliare

=> Se il costruttore non termina i lavori in tempo all'acquirente spetta il doppio della caparra versata

Scarica Tribunale di Roma 14773 del 07-07-2015

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