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Lastrico solare, lavori di manutenzione e ripartizione delle spese: quando si applica l'art. 1126 c.c.
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Lastrico solare, lavori di manutenzione e ripartizione delle spese: quando si applica l'art. 1126 c.c.

Lastrico solare: quando si applica l'art. 1126 c.c.

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi dell’art. 1126 c.c.:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Si tratta di una norma che, in virtù della particolare utilità e connotazione giuridica del lastrico, disciplina la ripartizione delle spese in modo differente rispetto al classico criterio di cui al primo comma dell’art. 1123 c.c.

Una domanda sorge spontanea: chiarito che la norma trova applicazione in relazione a lastrici di uso esclusivo (secondo la costante giurisprudenza anche per quelli di proprietà esclusiva), rispetto a quale tipo d’interventi dovrà essere utilizzato?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, ribadendo il proprio consolidato orientamento, risponde esaustivamente al quesito appena posto.

Innanzitutto, dicono da piazza Cavour, “ il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore” (Cass. 17 gennaio 2011 n. 941).

In ragione di ciò, prosegue il collegio, “ l'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l'obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 c.c..

Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell'edificio, salva l'azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore” (Cass. ult. cit.).

In sintesi: l’articolo 1126 c.c. è applicabile sempre, quando si fa riferimento a lastrici d’uso o proprietà esclusiva, eccezion fatta per il caso in cui il danno sia prodotto dall’usuario o proprietario.

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