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Lastrico solare, testamento e comunione. Il de cuius è libero di attribuire la proprietà esclusiva solo ad uno degli eredi?
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Lastrico solare, testamento e comunione. Il de cuius è libero di attribuire la proprietà esclusiva solo ad uno degli eredi?

Lastrico solare e frazionamento della proprietà di un edificio

Avv. Giuseppe Zangari - Foro di Padova  

Pur essendo strutturalmente e funzionalmente destinato alla copertura dell'edificio condominiale, e dunque a un uso comune, la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. del lastrico solare può essere vinta dal titolo di provenienza, ove lo stesso destini tale porzione del fabbricato al singolo condomino.

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La vicenda. La Suprema Corte è chiamata a dirimere una controversia in materia di diritto condominiale e successorio.

A seguito dell'apertura di una successione testamentaria, la proprietà di un edificio originariamente appartenente al de cuiusviene suddivisa fra i tre figli, uno dei quali, intestatario dell'unità immobiliare sita all'ultimo piano, rivendica la proprietà esclusiva anche del sovrastante lastrico solare calpestabile, che viene pertanto ricompreso nel successivo trasferimento ai terzi acquirenti.

I fratelli di quest'ultimo rivendicano, al contrario, l'esistenza di un comunione pro indiviso – una comunione senza quote, in cui tutti i partecipanti sono proprietari dell'intero bene – rappresentando il lastrico solare una parte comune dell'edificio.

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La sentenza. La Corte di Cassazione, facendo proprie le motivazioni sostenute nei precedenti gradi di giudizio, respinge le censure mosse dai fratelli ricorrenti (Cass. Civ. n. 9227/2017).

Il ragionamento degli ermellini prende le mosse dal concetto di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., in base al quale “in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione o struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso”.

Tuttavia, la suddetta presunzione è sempre suscettibile di essere vinta dal titolo di provenienza, che ben può destinareil lastrico solare, come altre parti comuni, allaproprietà individuale di un condomino: “ciò sempre che non risulti dal titolo, che ben può essere costituito, come nella specie, da un testamento, ove questo, cioè, dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri” (Cass. Civ. n. 16292/2002; Cass. Civ. n. 12840/2012).

Detto in altri termini: nel momento in cui si costituisce il condominio tramite l'intestazione delle unità immobiliari ai diversi proprietari, le parti strutturalmente e funzionalmente destinate all'uso da parte diciascuno di essi sono da ritenersi comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., a condizione, tuttavia, che non venga disposto diversamente dal titolo che determina la suddivisione dell'originaria unica proprietà (atto di vendita, testamento ecc.).

Nel caso di specie, il testatore aveva disposto l'attribuzione al figlio convenuto “dell'area sovrastante il primo piano dove io abito”, dal che i giudici di merito hanno correttamente ritenuto che tale assegnazione fosse comprensiva del lastrico solare a copertura dell'appartamento.

Ricorda, infatti, la Suprema Corte che”lo spazio sovrastante il suolo o una costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, ma configura la mera proiezione verso l'alto delle suddette entità immobiliari e, formalmente, la possibilità di svolgimento delle facoltà inerenti al diritto dominicale sulle medesime” (Cass. Civ. n. 25965/2015).

In definitiva, a fronte di un inequivocabile elemento testuale nel titolo che neghi l'esistenza di un diritto in comunione, il lastrico solare risulta in proprietà esclusiva del figlio convenuto.

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Ad colorandum. Nel respingere le pretese dei due fratelli la Cassazione esprime, altresì, un giudizio di manifesta infondatezza del ricorso.

In particolare, viene fortemente stigmatizzata la tecnica redazionale dell'atto di impugnazione nella parte in cui viene denunciata la violazione di legge ma rispetto a un generico corpo di norme relativo alla successione testamentaria, all'interpretazione dei contratti e al condominio: “ll vizio di violazione e falsa applicazione della legge (…) deve essere, a pena di inammissibilità, dedotto non solo con l'indicazione delle norme di diritto asseritamente violate, ma anche mediante la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata che motivatamente si assumano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie e con l'interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina”.Dal che la sanzione di condanna al versamento del doppio del contributo unificato

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Scarica Corte di Cassazione, ordinanza 10 aprile 2017, n. 9227

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