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Lastrici solari in uso esclusivo e proprietà comuni sottostanti
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Lastrici solari in uso esclusivo e proprietà comuni sottostanti

Manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari che ricoprano anche parti comuni. Come vanno ripartite le spese

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari e delle terrazze a livello in uso o proprietà esclusiva è pacifico che trova applicazione l'art. 1126 del codice civile.

La norma appena citata riguarda espressamente i lastrici in uso esclusivo, ma la Corte di Cassazione e la giurisprudenza in generale sono unanimemente orientate nell'estensione del dettato normativo anche a lastrici e terrazze a livello di proprietà esclusiva.

Che cosa dice esattamente l'art. 1126 del codice civile? Recita la norma:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Un terzo della spesa in capo all'utilizzatore/proprietario esclusivo e i restanti due terzi in capo ai condòmini cui il lastrico serve da copertura ripartendo questa spesa sulla base dei millesimi di proprietà.

E se il lastrico solare in uso/proprietà esclusiva oltre a servire da copertura alle unità immobiliari di proprietà esclusiva serva anche per coprire parti comuni?

=> Spese di manutenzione. Non si addebitano i 2/3 della spesa a quei condomini che non sono serviti dal lastrico solare

Questa, nella sostanza, la domanda cui ha risposto la Suprema Corte con l'enunciazione di un principio di diritto contenuto nella sentenza n. 12578 depositata in cancelleria il 18 maggio 2017.

Gli ermellini sono stati chiamati a valutare la legittimità della sentenza d'appello impugnata, la quale – riformando parzialmente la pronuncia di primo grado – aveva stabilito che nell'applicazione dell'art. 1126 c.c., qualora nella verticale sottostante lastrici e terrazzi vi fossero parti comuni, queste dovessero essere computate ai fini della ripartizione delle spese.

Ciò sta a significare che se nella verticale sottostante il lastrico v'è un portico condominiale, tutti i condòmini devono partecipare alla spesa di manutenzione, sulla base dei millesimi di proprietà, anche se le loro abitazioni non si trovano in quella verticale.

I giudici di Piazza Cavour investiti della valutazione della legittimità di questa conclusione l'hanno cassata.

Motivo? A loro modo di vedere snatura il senso autentico del dettato dell'art. 1126 c.c.; secondo gli ermellini, infatti, è normale che una parte comune (quanto meno il suolo) ricada nella verticale del lastrico/terrazzo, ma se si allargasse la base di calcolo a tutti i condòmini, per tale ragione, l'esistenza stessa della norma in esame non avrebbe senso.

Nulla vieta, specificano dalla Corte di Cassazione, che il criterio dettato dalla legge in materia di ripartizione delle spese riguardanti manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari in uso esclusivo possa essere derogato da una differente convenzione.

In assenza di essa, tuttavia, concludono i magistrati nomofilattici, deve farsi applicazione del seguente principio: "In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura" (Cass. 18 maggio 2017 n. 12578).

=> Fioriere e infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante: chi paga i danni?

=> Speciale focus sul lastrico solare. Da non perdere

=> Condomino cade a causa di irregolarità presenti nel portico condominiale, risarcimento

Scarica Cass. 18 maggio 2017 n. 12578

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