I poteri dell'amministratore di condominio si fermano davanti all'uscio delle case dei condomini: questo vecchio adagio, vero in parte, trova conferma in materia di gravi difetti di costruzione nella sentenza n. 10855 resa dalla Seconda Sezioni Civile della Corte di Cassazione il 16 maggio 2014.
Il principio espresso dagli ermellini, di cui daremo conto qui di seguito, s'inserisce nel consolidato filone giurisprudenziale che, a giusta ragione, nega all'amministratore condominiale, poteri di gestioni e correlate facoltà d'agire in giudizio ulteriori rispetto a quelle riguardanti le parti comuni dell'edificio.
Gravi difetti di costruzione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e insussistenza della legittimazione attiva dell'amministratore di condominio: attorno a questi due perni ruota la sentenza in esame.
Il caso: l'amministratore di un condominio, per il tramite di un avvocato, propone azione per gravi difetti di costruzione ex art. 1669 c.c. contro l'impresa esecutrice delle opere nonché contro il committente; l'edificio condominiale, ivi comprese le unità immobiliari, afferma la compagine attrice, presentano gravi difetti. Sicché si agisce la fine di ottenere il risarcimento del danno.
In primo e secondo grado il condominio esce vittorioso; l'esito del giudizio di legittimità è differente.
Gravi difetti costruttivi
Secondo la giurisprudenza "i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione" (App.
Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857)" (Trib. Legano 17 luglio 2012).
La responsabilità decennale per gravi difetti costruttivi.
La garanzia per i gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. ha durata decennale, ma una volta scoperti i gravi difetti (solitamente è necessaria una consulenza tecnica, salvo macroscopiche situazioni riconoscibili anche da non addetti ai lavori), il proprietario dell'immobile ha poco tempo (un anno= per far valere l'azione.
Gravi difetti, amministratore e condomini
L'amministratore ha il potere/dovere di agire per compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio, ma i suoi poteri si fermano lì. In buona sostanza se il condomino non gli conferisce specifica procura speciale ad agire in suo nome e conto per i gravi difetti della propria unità immobiliare, il mandatario della compagine non può far nulla in merito.
Motivo? Una cosa è la gestione delle parti comuni, rispetto alla quale l'amministratore ha ben precisi compiti, altro i diritti individuali dei condomini sulle loro proprietà, sulla cui tutela il mandatario non ha alcuna competenza.
E' questo quello che ha affermato la Cassazione nella sentenza n. 10855, riconoscendo fondata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva avanzata dalla società costruttrice nelle proprie difese nei giudizi di merito.
Si legge nella pronuncia in esame che “il potere, attribuito ex art. 1130, n. 4 c.c. all'amministratore condominiale, di compiere atti conservativi dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato non può mai estendersi fino al punto da considerare in esso ricompreso anche il potere di proporre azioni risarcitorie di pertinenza dei singoli condomini.
Giova, in proposito, rammentare come già questa Corte ha avuto modo di evidenziare che la legittimazione dell'amministratore del condominio non può "tuttavia estendersi alla proposizione, senza alcun mandato rappresentativo da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario,relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva" (Cass., Sezione II, n. 22656/2010)” (Cass. 16 maggio 2014 n. 10855).
Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini
Quali sono i rimedi richiedibili nel caso di azione per gravi difetti?
