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Rate condominiali, obbligatorio inviare i bollettini?
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Rate condominiali, obbligatorio inviare i bollettini?

L'Amministratore non è obbligato all'emissione di bollettini per le scadenze delle rate condominiali

Avv. Alessandro Gallucci  

In merito alle informazioni sulle scadenze delle rate condominiali, un nostro lettore ci scrive:

Sono appena tornato dall'ufficio postale dove ho ritirato una raccomandata: con mio grande stupore era un sollecito dell'avvocato del condominio che mi intimava l'immediato pagamento delle spese condominiali.

L'amministratore è nuovo e forse non conosce bene le norme: il precedente amministratore, infatti, inviava sempre il bollettino di pagamento con la data di scadenza. Questo nuovo non l'ha fatto tant'è che ho pensato che stesse rivisitando i conteggi prima di chiedere le rate.

Adesso vorrei scrivere all'avvocato che, come per legge, fintanto che non ricevo il bollettino non sono tenuto a pagare: è giusto?

Una premessa è doverosa: non conosciamo il regolamento di questo condominio.

Lo statuto della compagine potrebbe contenere specifiche indicazioni tali da far considerare l'invio del bollettino una condizione di procedibilità della domanda giudiziale o più in generale dell'azione di recupero del credito.

Da non perdere: Interessi moratori in caso di ritardato pagamento delle rate condominiali. Istruzioni per una corretta esazione

Siccome, però, il nostro lettore fa riferimento alla legge, noi daremo risposta al suo quesito guardando solamente alle indicazioni codicistiche.

Adempimento delle obbligazioni condominiali

L'obbligo di contribuire alle spese condominiali è insito nella proprietà dell'immobile: si tratta di quella così detta obbligazione propter rem, ossia di un obbligo legato alla titolarità dell'unità immobiliare.

La quantificazione dell'obbligo contributivo è data:

a) dal preventivo di gestione e dal relativo riparto;

b) dal rendiconto di gestione e dal relativo riparto;

c) dall'eventuale provvedimento dell'amministratore (es. spesa urgente ex art. 1135, secondo comma, c.c.) e dal relativo riparto.

Solamente nei primi due casi ed in generale in ogni caso di spesa assentita dall'assemblea con approvazione della sua ripartizione, l'amministratore ha possibilità di agire giudizialmente chiedendo un decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

Nelle altre ipotesi è comunque data l'ordinaria azione civile di recupero delle somme (leggasi atto di citazione).

All'atto dell'approvazione della spesa e del suo riparto sorge l'obbligo per i condòmini di pagare le rate condominiali di loro riferimento. Tale obbligo viene meno solamente:

a) nel caso di sostituzione della delibera con altra che annulla l'intervento e quindi la spesa;

b) nel caso di sospensione della delibera da parte dell'Autorità Giudiziaria;

c) nel caso di invalidazione della delibera da parte dell'Autorità Giudiziaria.

Ciò vuol dire che all'approvazione della spesa segue l'obbligo di immediato pagamento delle spese, salvo differenti indicazione della delibera o comunque di particolari usi (usi non delle parti, ma usi dei luoghi in cui risiedono le parti, ossia comportamenti comunemente accettati).

Se il per conguaglio approvato con il rendiconto il pagamento è immediato, rispetto al preventivo l'immediata esigibilità è riferita alla cadenza delle rate. È immediatamente esigibile la rata del mese corrente o del bimestre se la rata è bimestrale, ecc.

In definitiva: in assenza di particolari accordi condominiali, la legge non impone all'amministratore l'emissione di bollettini di pagamento, né tanto meno la loro mancanza può pregiudicare l'azione di recupero del credito, nemmeno nella forma iniziale (comunque non obbligatoria) del sollecito stragiudiziale a firma di un legale.

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