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Il locale per la portineria può essere di proprietà esclusiva e specificamente destinato al servizio di portierato
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Il locale per la portineria può essere di proprietà esclusiva e specificamente destinato al servizio di portierato

L'alloggio portineria di proprietà esclusiva ma specificamente riservato all'utilizzo del portiere in costanza di servizio

Avv. Alessandro Gallucci  

Ci sono parti dell’edificio che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., devono considerarsi di proprietà comune. La norma appena citata fa salvo il diverso contenuto del titolo.

Con questo termine s’intende fare riferimento agli atti d’acquisto o al regolamento contrattuale debitamente trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Ci sono parti comuni che, per la loro particolare conformazione sono utilizzabili individualmente; si pensi al locale per le assemblee o all’alloggio del portiere.

Secondo il consolidato indirizzo giurisprudenziale “ le parti dell'edificio condominiale (locali per la portineria e l'alloggio del portiere), indicate nell'art.1117 n.2 c.c. sono, a differenza dei beni descritti ai n.ri 1 e 3 del citato art.1117 c.c., suscettibili di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità.

Pertanto, occorre accertare nei singoli casi se l'atto, che li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione (Cass. 4435/2001; 5167/1986)” (Cass. n. 6474/2005).

La dottrina ha ben specificato, anche sulla scorta delle pronunce giurisprudenziali in merito, che “ la caratteristica delle obbligazioni propter rem sta nel fatto che il rapporto obbligatorio ha sempre per contenuto un facere o un non facere, ma la posizione del debitore e` ricollegata ad un diritto reale, per cui il soggetto passivo e` individuato in colui che risulti titolare della proprieta` o di altro diritto reale di godimento” (Caringella – De Marzo, Manuale di diritto civile, Giuffrè, 2007).

Nel momento in cui si accerta l’esistenza di un’obbligazione propter rem – ad esempio alloggio portineria di proprietà esclusiva ma specificamente riservato all’utilizzo del portiere in costanza di servizio – tale vincolo non può essere escluso dal fatto che per l’utilizzazione di quella parte dell’edificio venga corrisposto un corrispettivo.

In questo senso, recentemente, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di osservare che " in linea di principio va affermato che in presenza di una obbligazione propter rem il c.d. corrispettivo è irrilevante al fine di escludere la sussistenza di una tale obbligazione che costituisce, comunque, un vincolo di destinazione al bene ed è insensibile, pertanto, ad ogni connotazione economica, essendo esso caratterizzato dalla situazione giuridica del bene stesse, del quale segue le vicende nel corso del tempo, a meno che non risulti dismesso per espressa e ritualmente redatta volontà delle parti.

Circostanza questa che, come detto, non è risultata provata" (Cass. 26 ottobre 2012, n. 18501).

In sostanza chi ha una proprietà gravata da un vincolo del genere può stare certo di avere un grosso peso da tenere in considerazione.

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