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I lavori edili in condominio. Difformità, vizi dell'opera e difetti.
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I lavori edili in condominio. Difformità, vizi dell'opera e difetti.

Breve panoramica sulle lacune costruttive e le opere non realizzate a regola d'arte

Avv. Paolo Accoti  

Sempre d'attualità le problematiche riguardanti i difetti costruttivi, siano essi quelli originari del fabbricato ovvero quelli riguardanti successive ristrutturazioni dell'immobile in condominio.

Le norme del codice civile poste a salvaguardia di siffatto genere di vizi, sono quelle contenute nel Libro IV, capo VII, dell'appalto, artt. 1667 e segg.

In particolare è stabilito come, l'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente (condominio) ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.

Il committente (condominio) deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente (condominio) convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.).

=>Amministratore di condominio, gravi difetti e azioni risarcitorie)

Ed ancora, Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore. Se per le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1668 c.c.)

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente (condominio) e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente (condominio) si prescrive in un anno dalla denunzia (art. 1669 c.c.).

Tralasciando l'ipotesi della rovina dell'edificio, le fattispecie richiamate delineano essenzialmente tre tipologie di lacune: la difformità, i vizi e i difetti dell'immobile.

La giurisprudenza ha indicato le differenze esistenti tra le diverse fattispecie di danno, chiarendo come: per difformità debba intendersi la mancanza di corrispondenza tra quanto previsto in contratto (o nel progetto) e quanto effettivamente realizzato; il vizio invece viene identificato nell'imperizia nell'esecuzione dell'opera, vale a dire la realizzazione dell'opera senza il rispetto delle metodologie costruttive, in altri termini, l'assenza della cd. regola dell'arte; l'ipotesi del difetto, quella più gravosa, attiene sempre a vizi costruttivi che, tuttavia, incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata (Cass. civ., 29/04/2008, n. 10857; Cass. civ., 31/03/2006, n. 7634; Cass. civ., 01/03/2001, n. 3002; Cass. civ., 27/12/1995, n. 13106).

E' stato ultimamente chiarito come: "i gravi difetti dell'opera, oggetto della garanzia di cui all'art. 1669 c.c., ricorrono anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore" (Cass. civ., 09/12/2013, n. 27433).

Pertanto, il grave difetto dell'opera può attenere anche ad elementi accessori o, comunque, considerati secondari (ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria, l'intonaco esterno), fermo restando, tuttavia, che il difetto debba gravare in modo importante sul godimento dell'immobile stesso (Cass. civ., 04/10/2011, n. 20307; Cass. civ., 06/02/2009, n. 3040).

Esistono, tuttavia, dei limiti temporali entro i quali denunciare le eventuali difformità, vizi o difetti dell'opera.

Per quanto concerne le difformità e i vizi questi devono essere comunicati all'appaltatore entro 60 giorni dalla loro scoperta, termine di decadenza, comunemente inteso quale spazio temporale entro il quale esercitare un diritto, sotto pena, in mancanza, della sua perdita.

L'azione contro l'appaltatore invece si prescrive (estinzione del diritto) in due anni dalla consegna dell'opera.

Per quanto concerne i gravi vizi, questi sono eccepibili nei dieci anni dal compimento dell'opera e il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.

Ora vi è da chiedersi quando effettivamente la difformità, il vizio e il difetto possono ritenersi effettivamente "scoperti".

=> Quali sono i rimedi richiedibili nel caso di azione per gravi difetti?

Ebbene, la "scoperta" e, pertanto, la decorrenza del termine di decadenza si ha nel momento in cui il committente/condomino "consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti" (Cass. civ., 09/12/2013, n. 27433).

Ecco quindi che è necessaria l'effettiva conoscenza che può essere acquisita in ogni modo, senza tuttavia la necessità di un riscontro tecnico, quando l'evidenza del vizio è già sufficientemente emersa.

Con specifico riferimento al condominio/committente i lavori, è stato ritenuto che la conoscenza fosse stata acquisita dal momento in cui i vizi dell'opera erano stati evidenziati in alcuni verbali di assemblee condominiali (Cfr.: Cass. civ., 22/11/2013, n. 26233).

Quando si è al cospetto di vizi occulti o non conoscibili, perché non apparenti all'esterno, il termine di prescrizione dell'azione di garanzia, ai sensi dell'art. 1667, terzo comma, c.c., decorre dalla scoperta dei vizi, che è da ritenersi acquisita dal giorno in cui il committente abbia avuto conoscenza degli stessi, si pensi all'imperfetta esecuzione delle fondamenta, "il termine di prescrizione è stato fatto decorrere dal depositato nella procedura di accertamento tecnico preventivo della relazione del consulente di ufficio, essendo in tal modo i committenti venuti a conoscenza dell'esistenza dei vizi" (Cass. civ., 19/08/2009, n. 18402).

Viceversa, per paralizzare l'azione giudiziaria, è onere dell'appaltatore dimostrare che il committente/condomino sia venuto a conoscenza in data anteriore delle eventuali difformità, vizi o difetti dell'opera.

Allo stesso tempo, anche il direttore dei lavori potrebbe non essere ritenuto esente da responsabilità.

Ciò può avvenire quando il danno subito dal committente/condominio sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell'appaltatore e del direttore dei lavori i quali, quindi, potranno essere chiamati in solido a rispondere degli eventuali danni.

La responsabilità del direttore dei lavori deriva, in particolare, dall'obbligo di vigilanza incombente sullo stesso, dal dovere di impartire le opportune disposizioni sull'andamento delle opere, nonché dal potere di controllo sul corretto operato dell'appaltatore ed, in difetto, dal dovere di riferire in merito al committente/condominio.

Tanto è vero che: "sotto il profilo della natura "di mezzi" e non "di risultato" dell'obbligazione posta a carico del direttore dei lavori, rileva il consolidato orientamento di legittimità secondo il quale - pur essendo vero che, in tema di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell'opera appaltata, questi presta un'opera professionale implicante un'obbligazione di mezzi e non di risultato - il direttore dei lavori è tuttavia chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di peculiari competenze tecniche, sicché egli deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire.

Ne deriva che il comportamento del direttore dei lavori deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della "diligentia quam in concreto", sicché rientrano nelle obbligazioni su di lui gravanti l'accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi.

Ne segue che non può ritenersi esente da responsabilità il direttore dei lavori che, nell'ambito di siffatto ruolo tecnico-professionale, ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l'ottemperanza da parte dell'appaltatore e di riferirne al committente; in ciò concretandosi quell'alta sorveglianza delle opere implicante il regolare ed assiduo controllo (attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa) della realizzazione dell'opera nelle sue varie fasi e stati di avanzamento" (Ex multis: Cass. civ., 13/04/2015, n. 7373).

Nessun dubbio, pertanto, in merito alla responsabilità solidale dell'appaltatore e del direttore dei lavori, ma anche di eventuali altre figure che abbiano collaborato alla realizzazione dell'opera, si pensi ad esempio al progettista.

Ed invero, "con riguardo allo specifico profilo ex art. 1669 c.c., in tale responsabilità - di natura extracontrattuale - possono incorrere, in concorso con l'appaltatore, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro attività nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito per colpa professionale alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei gravi vizi costruttivi; soggetti tra i quali va annoverato il direttore dei lavori e progettista" (Cass. civ., 23/07/2013, n. 17874).

Da non perdere: Le conseguenze per il costruttore che tiene nascosti i difetti dell'abitazione.

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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