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La revoca dell'amministratore condominiale con le modalità previste dal regolamento di condominio
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La revoca dell'amministratore condominiale con le modalità previste dal regolamento di condominio

La revoca dell'amministratore può essere deliberata con la maggioranza assembleare prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il primo periodo dell'undicesimo comma dell'art. 1129 c.c. recita:

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

La norma non chiarisce se la revoca ad nutum, ossia quella deliberabile in ogni tempo, debba essere comunque sostenuta da giusta causa per evitare la richiesta di risarcimento del danno da parte dell'amministratore revocato.

Secondo le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, siccome quello tra amministratore e condominio rappresenta un rapporto di mandato (tesi sposata anche dalla legge di riforma) "che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).

E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto" (così Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).

=> Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente

Comunque, se si forma la maggioranza necessaria (maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi), l'amministratore può essere revocato.

La legge di riforma ha introdotto una formulazione alquanto oscura laddove afferma che l'amministratore può essere revocato con le modalità previste dal regolamento di condominio. L'oscurità della norma sta nel fatto che tale modalità di revoca viene messa in antitesi a quella deliberabile con le maggioranze testé citate.

Ci si domanda, pertanto: davvero può si arrivare a concludere che il regolamento può prevedere dei quorum inferiori a quelli prescritti dalla legge?

Il quarto comma dell'art. 1138 c.c. (quello dedicato al regolamento condominiale recita: Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

=> Con la riforma come cambia la nomina e revoca dell'amministratore di condominio.

Poiché si dichiarano inderogabili l'art. 1129 e 1136 (quest'ultimo riguarda i quorum) c.c. la risposta è negativa.

Qualcuno potrebbe obiettare che comunque un regolamento contrattuale potrebbe derogare. No, afferma la dottrina. "Dai lavori preparatori (del codice civile n.d.A.) e dallo stesso quarto comma della norma esaminata (l'art. 1138 c.c. n.d.A.) si ricava che tali articoli non sono mai derogabili ("in nessun caso, perciò neanche con regolamenti votati all'unanimità); inoltre a parte che di questi articoli taluni non disciplinano la gestione del condominio, cioè fuoriescono dalla materia strettamente regolamentare, essi tutelano fondamentali interessi del condominio o di terzi (ex. art. 1131 c.c.): motivo per cui il legislatore esige in questo campo che tutti i condominii siano disciplinati ugualmente" (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli 1982).

Ed allora?

Ad avviso di chi scrive, sebbene la norma sia mal formulata, non potendosi derogare i quorum e le competenze dell'assemblea, la norma potrebbe porre dei limiti alle modalità di convocazione dell'assemblea per la revoca, insomma alla procedura con cui si arriva a deliberarla ma non anche alle sue modalità.

=> Perchè la revoca e la nuova nomina possono essere illegittime per mancanza dei quorum

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