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Il condominio con più appartamenti non può essere incolpato di non aver preso l'iniziativa per la formazione del regolamento
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Il condominio con più appartamenti non può essere incolpato di non aver preso l'iniziativa per la formazione del regolamento

La legge consente a tutti i comproprietari di agire per la formazione del regolamento e soprattutto non obbliga nessuno a farlo.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condominio Alfa si compone il 50 unità immobiliari. Molte di queste sono di proprietà della società Beta. Le restanti di persone fisiche.

La compagine societaria detiene la maggioranza delle unità immobiliari e, di conseguenza, quella delle quote millesimali.

Il condominio non è provvisto di regolamento ma nessuno dei comproprietari si attiva per adottarlo.

In considerazione di ciò e nell’inerzia del maggiorente condominiale, gli altri condomini decidono di fargli causa per ottenere, per via giudiziale, la costituzione del condominio e la formazione del regolamento. Si tratta, in estrema sintesi, di quello che è accaduto a Roma nel corso degli anni novan

ta e che ha portato alla sentenza di Cassazione n. 28942 dello scorso 28 dicembre 2011. Andiamo per ordine.

Che cos’è un regolamento di condominio? Secondo il costante parere di dottrina e giurisprudenza, che hanno dato significato concreto alla norma ad esso dedicata, vale a dire l’art. 1138 c.c., " il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale, quanto, soprattutto, per i singoli condomini" (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).

La legge, vale a dire il succitato art. 1138 c.c., specifica che l’adozione del regolamento è obbligatoria per quei condomini con almeno undici partecipanti e che “ ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente”.

Prendere l’iniziativa significa portare all’attenzione dell’assemblea e degli altri condomini una bozza di regolamento (con le annesse tabelle) da discutere ed, eventualmente, approvare.

Passaggio quest’ultimo, non avvenuto nel caso che ha portato all’emissione della sentenza n. 28942.

Ciò è stato evidenziato dalla Corte d’Appello che, con la propria sentenza che aveva ribaltato quella di primo grado, aveva dato in là al giudizio di legittimità.

La tesi dei giudici del gravame, confermata dagli ermellini è che per ciò che concerne la formazione del regolamento di condominio il comportamento inerte del condominio più rappresentativo della compagine, in termini di quote millesimali, non può essere considerato illecito e quindi dannoso. Ciò perché la legge consente a tutti i comproprietari di agire per la formazione del regolamento e soprattutto non obbliga nessuno a farlo.

Nel caso di specie, si legge nella sentenza, sebbene il condomino maggioritario non s’era attivato per la formazione delle tabelle risultava allo stesso modo che egli non s’era nemmeno opposto a nessun altra iniziativa che, comunque, non c’era stata.

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