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La legittimazione passiva dell'amministratore di condominio finisce di nuovo sul tavolo delle Sezioni Unite
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La legittimazione passiva dell'amministratore di condominio finisce di nuovo sul tavolo delle Sezioni Unite

La controversa questione riguardante la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

Nei nostri articoli a commento delle novità giurisprudenziali abbiamo spesso parlato della controversa questione riguardante la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio.

La vicenda è stata già oggetto di una pronuncia delle Sezioni Unite (cfr. Cass. SS.UU. n. 18331-2/10).

Sul finire dello scorso anno, la Terza sezione del Supremo Collegio ha rimandato una causa al Primo presidente per valutare se una situazione di contrasto interpretativo fosse il caso di far pronunciare le Sezioni Unite.

Questa volta l'incertezza riguarda la legittimazione passiva dell'amministratore in relazione a quelle cause in cui un condomino, o un estraneo al condominio, domanda l'accertamento della proprietà di un bene.

Si legge in sentenza che “ all'interno della giurisprudenza di questa Corte, sussiste un contrasto a proposito della legittimazione processuale dell'amministratore di condominio in generale e di quella passiva, prevista dall'art. 1131 cod. civ., comma 2 in particolare, ravvisandosi uno stato di obiettiva incertezza sulla portata della norma citata ovvero sulla individuazione delle controversie aventi a oggetto interessi comuni ai condomini.

a) Secondo un orientamento largamente maggioritario, la giurisprudenza ritiene che ciascun condomino è legittimato a proporre, ai sensi dell'art. 1130 c.c., n. 4, le azioni reali a difesa e a conservazione della proprietà comune, senza che si renda necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti, sul rilievo che il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza sia pure col limite del concorrente diritto altrui (Cass. 22886/2010; 9093/2007; 19460/2005; Cass. 9460/2005; 16327/2002).

Il principio è stato formulato con riferimento a fattispecie in cui il condomino o l'amministratore aveva agito chiedendo l'accertamento o rivendicando la natura condominiale dei beni.

L'esclusione del litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini è stata quindi affermata, con riferimento alla legittimazione passiva dell'amministratore, nell'ipotesi in cui un terzo aveva rivendicato la proprietà esclusiva del bene, (Cass. 22886/2010) o ancora nel caso in cui il condomino, convenuto in giudizio dal condominio che aveva rivendicato la condominialità del bene, aveva eccepito l'acquisto per usucapione della proprietà esclusiva (Cass. 9093/2007) o aveva semplicemente dedotto di esserne proprietario (Cass. 9460/2005)” (Cass 12 dicembre 2012 n. 22825).

Come dire: finché un condomino convenuto non chiede specificamente di essere dichiarato proprietario l'amministratore può stare in giudizio per conto di tutti i condomini; ma anche se un estraneo al condominio chiede di essere dichiarato proprietario di un bene l'amministratore può stare in giudizio in rappresentanza di ogni condomino.

Tuttavia, prosegue la Corte nell'esposizione del contrasto interpretativo “ […] secondo un altro indirizzo ricorre, invece, l'ipotesi del litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini, anche nell'ipotesi in cui il convenuto, sia pure soltanto in via di eccezione, deduca di essere proprietario esclusivo della porzione immobiliare in questione (Cass. 4475/1988; 13064/1995; 9715/1997; 8119/1999; 7468/2000; 2925/2001; 8666/2001; 5190/2002): si è in proposito ritenuto che la sentenza, avendo a oggetto un rapporto unico plurisoggettivo ovvero l'accertamento circa la condizione giuridica del bene, sarebbe inutiliter data (sulla natura non conservativa delle azioni aventi a oggetto l'accertamento circa la condizione giuridica del bene cfr. Cass. 23065/2009)” (Cass 12 dicembre 2012 n. 22825).

Ma non finisce qui perché il campionario delle pronunce in questa materia è vastissimo.

[…] Un altro orientamento ancora, dicono da piazza Cavour, ravvisa la necessità di integrare il contraddittorio soltanto nel caso in cui il convenuto proponga a sua volta domanda riconvenzionale per 'accertamento della proprietà esclusiva del bene (cfr. 19385/2009; 12439/2000; 7705/1996; 11626/1992); sugli orientamenti indicati sud b) e sub c), v. Cass. 15547/2005 in motivazione.

Di recente, poi, è intervenuta la sentenza n. 6607/2012 che, richiamando Cass. 6056/2006, ha ravvisato il litisconsorzio necessario anche nel caso in cui sia da alcuni condomini proposta domanda per far dichiarare la natura comune di un bene, sul rilievo che l'accertamento della proprietà di un bene non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o verso i quali esso è destinato ad operare, secondo l'effetto di giudicato richiesto con la domanda.

Oltre a quanto sopra evidenziato, l'incertezza sulla interpretazione del citato art. 1131, comma 2 è ulteriormente rafforzata dal recente arresto di Cass. 11757/2012, secondo cui la impugnazione della delibera di modificazione delle tabelle millesimali, a differenza - che è cosa diversa - va proposta nei confronti dell'amministratore, sul rilievo che lo stesso è sempre legittimato a resistere alle deliberazioni assunte dall' assemblea.

Peraltro, sarebbe pure da chiarire se, a seguito della decisione delle Sezioni Unite (n. 18477/2010) - secondo cui l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, non avendo al pari di quello di revisione delle stesse, natura negoziale, non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, - non debba ritenersi la legittimazione passiva dell'amministratore anche nei giudizi aventi a oggetto la formazione o la revisione delle tabelle millesimali” (Cass 12 dicembre 2012 n. 22825).

Insomma il quadro d'incertezza è abbastanza “chiaro”: le Sezioni Unite interverranno per risolverlo?

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