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La canna fumaria nel condominio: il punto sugli ultimi orientamenti giuridici
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La canna fumaria nel condominio: il punto sugli ultimi orientamenti giuridici

La canna fumaria nel condominio e orientamenti giuridici

 

Anzitutto, in genere, la canna fumaria è considerata un bene comune ex art. 1117 c.c.. Infatti, la canna fumaria è soggetta alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117, n. 3, c.c., per cui, se il contrario non risulta dal titolo, deve ritenersi comune soprattutto se tale è considerata nel regolamento condominiale (Trib. Roma, Sez. feriale, 29/08/2003).

D'altro canto, l'art. 1117 c.c. pone solo una presunzione, la quale può essere vinta dalla dimostrazione che detto bene sia di appannaggio esclusivo di una sola unità immobiliare. In questi casi, la canna fumaria ben può essere considerata bene esclusivo.

A riguardo, giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio di diritto secondo cui una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune in comproprietà condominiale, non è necessariamente anch'essa di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini se sia destinata a servire esclusivamente la porzione immobiliare di proprietà individuale da cui si diparte: poiché tale destinazione di fatto ad uso non comune, ove - come nella specie - convincentemente dimostrata, costituisce appunto uno dei titoli contrari alla presunzione legale di comunione menzionati dalla clausola generale derogatoria di cui all'incipit dell'art. 1117 c.c. (Cass. n. 9231 del 29 agosto 1991; Trib. Gallarate, 05/05/2005; Trib. Novara, 22/04/2008).

Inoltre, un orientamento giurisprudenziale più "liberale" ritiene che l'installazione, da parte di un condomino, della propria canna fumaria sul muro condominiale integri un uso uso inteso del bene comune, previsto e considerato lecito ex art 1102 c.c..

Sul punto, l'installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini; in particolare, la collocazione di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino, pertanto, può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico (Trib. Potenza, 01/02/2000; Cass. n. 15394/2000; Trib. Bari, Sez. III, 01/10/2007)

D'altro canto, in base ad un orientamento più restrittivo e più recente, la succitata attività viene considerata illecita e vietata senza la necessaria autorizzazione assembleare. Difatti, il condomino che, senza previa autorizzazione, inserisce stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni non limitate in corrispondenza dell'esiguo cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a stenditoio, pone in essere un'occupazione stabile e duratura, non consentita dall'art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all'uso e al godimento degli altri condomini (Trib. Roma, Sez. VII, 09/02/2006).

Ancora, l'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risulti impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione né arrecato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Ne consegue che l'inserimento di una canna fumaria all'interno del muro comune - costituente anche muro di delimitazione della proprietà individuale - ad esclusivo servizio del proprio immobile non può considerarsi utilizzazione in termini di mero "appoggio" della stessa al muro comune, secondo quello che, a determinate condizioni, può costituire uso consentito del bene comune ai sensi della norma in questione, stante il suo peculiare carattere di invasività della proprietà altrui (qual è anche quella non esclusiva bensì comune), anche sotto i meri profili delle immissioni di calore e della limitazione rispetto ad altre possibili e diverse utilizzazioni della cosa che ne derivano (Cass. civ., Sez. II, 10/05/2004, n.8852 Cass. civ. Sez. II Sent., 17/03/2008, n. 7143).

Infine, è stata ritenuta illegittima l'istallazione di un'autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune né la stabilità dell'edificio, viola le norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle finestre ed altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata (Trib. Milano, 26/03/1992)

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