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L'istituzione del servizio di portierato, tra innovazione e atto di straordinaria amministrazione
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L'istituzione del servizio di portierato, tra innovazione e atto di straordinaria amministrazione

Istituzione servizio portierato. Con quali maggioranze l'assemblea possa validamente deliberare

Avv. Alessandro Gallucci  

Né il codice civile, né tanto meno le leggi speciali disciplinano le modalità d’istituzione del servizio di portierato. Si tratta, indubbiamente, d’una lacuna legislativa esistente fin dal momento dell’emanazione dello stesso codice, s’è vero, com’è vero, che già a quel tempo si conosceva tale figura visto e considerato che nell’art. 1117 c.c. sono menzionate tra le parti comuni la portineria e l’alloggio del portiere.

E’ usuale che il regolamento d’origine contrattuale contenga norme finalizzate ad istituire questo servizio. In tal caso spetterà all’assemblea scegliere la persona cui affidare l’incarico ma la stessa può anche delegare l’amministratore a farlo ed è a quest’ultimo che spetta l’apposizione della firma sul contratto per consacrare l’accordo.

Che cosa accade se il regolamento non dice nulla e, magari, solo successivamente i condomini vogliano dotarsi del summenzionato servizio di portierato? In sostanza, a chi spetta decidere?

Il soggetto deputato a decidere è l’assemblea di condominio. E’ vero, all’amministratore spetta il compito di garantire la disciplina e l’erogazione dei servizi comuni affinché sia assicurato a tutti il miglior godimento delle cose comuni.

Tuttavia il professionista può agire in tal senso solamente nell’ambito delle spese deliberate dall’assemblea essendo i suoi poteri per gli atti di straordinaria amministrazione limitati ai casi d’urgenza (si vedano artt. 1130-1135 c.c.).

Chiarito ciò è utile domandarsi con quali maggioranze l’assise possa validamente deliberare della istituzione del servizio.

Al riguardo nessuna disposizione di legge ci giunge in soccorso. In quest’ottica dunque, è necessario fare riferimento ai principi generali in materia di deliberazioni al fine di valutare se, caso per caso, possano essere necessari quorum differenti.

In primis è essenziale sgombrare il campo da ogni dubbio: il servizio di portierato non può essere considerato un’innovazione. Con tale termine, infatti, ci si riferisce alle modifiche materiali” le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Decidere di dotarsi d’un portiere non rientra in tale ambito.

Allo stesso modo, però, non può affermarsi che l’assunzione di una persona (sia a tempo determinato, quanto a tempo indeterminato) possa considerarsi un atto d’ordinaria amministrazione.

Con tale concetto, infatti, si fa riferimento alla gestione corrente delle cose e dei servizi già esistenti.

Con specifico riferimento al servizio di portierato notturno è stato detto che esso “ rientra tra le attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c,, essendo finalizzato alla conservazione e gestione delle cose comuni.

Quanto all'approvazione della relativa delibera, occorre fare riferimento al comma 4 dell'art. 1136 c.c. che, con riferimento agli atti di straordinaria amministrazione " lato sensu", individua il "quorum, "necessario nella maggioranza degli intervenuti e nella metà del valore dell'edificio”(Trib. Napoli 21 marzo 2000 Arch. locazioni 2000, 452).

Si tratta d’una presa di posizione condivisibile che evidenzia la straordinarietà della deliberazione, trattandosi di una scelta indubbiamente impegnativa.

In questo contesto, quindi, è possibile affermare che il servizio di portierato può essere validamente istituito allorquando la relativa decisione sia adottata, in prima ed in seconda convocazione, dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.

Cerca: portierato amministrazione straordinaria

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Sebi
Sebi giovedì 16 luglio 2015 alle ore 20:51

25 anni di servizio di portiere con alloggio con contratto indeterminato,possono obbligarmi a passare a part time

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