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Iscrizione ipoteca in favore del condominio, utilità e ripartizione spese
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Iscrizione ipoteca in favore del condominio, utilità e ripartizione spese

Quando è possibile e consigliabile iscrivere un'ipoteca.

Avv. Alessandro Gallucci  

Come si ripartiscono i costi per l'iscrizione di ipoteca in favore del condominio?

Prima di entrare nel merito della questione è utile comprendere quando sia possibile e consigliabile iscrivere un'ipoteca.

Che cos'è un'ipoteca?

L'ipoteca, ci dicono all'unisono dottrina e giurisprudenza, è un diritto reale di garanzia, ovvero un diritto limitato su un bene finalizzato a garantire un credito.

Mentre, ad esempio, con l'usufrutto il titolare del relativo diritto reale assume il possesso ed il godimento del bene sul quale tale diritto è stato costituito, con l'ipoteca il titolare del diritto di garanzia si assicura il soddisfacimento futuro del credito qualora il bene dovesse essere venduto.

Nel caso di vendita forzosa l'ipoteca garantisce al relativo titolare una preferenza nella distribuzione della somma rispetto ai creditori sprovvisti di alcuna garanzia (così detti chirografari).

Al riguardo è utile guardare al contenuto dell'art. 2808 c.c., il cui primo comma recita:

L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

Da non perdere: Quando il creditore iscrive un'ipoteca giudiziale sproporzionata. Ecco cosa succede

Quando è possibile iscrivere un'ipoteca?

Il terzo comma del testé menzionato articolo ricordare che essa è:

  • legale;
  • giudiziale;
  • volontaria.

L'ipoteca legale è prevista dalla legge, ad esempio è quella che ha il venditore di un bene immobile in relazione al prezzo fintanto che lo stesso non viene corrisposto. È giudiziale quella che si forma a seguito di una sentenza ovvero di un atto equiparabile (es. decreto ingiuntivo). È volontaria se sono le parti a istituirla (es. nel caso di mutuo).

L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri immobiliari (art. 2808, secondo comma, c.c.).

Un condominio solitamente non ha ragione di iscrivere ipoteca se non per tutelare un credito vantato verso un proprio debitore. Ciò avviene abitualmente nel caso di condòmini morosi e quindi può provvedersi alla iscrizione della garanzia reale solamente in ragione di un atto giudiziale (sentenza, decreto ingiuntivo) provvisoriamente ovvero definitivamente esecutivo.

L'iscrizione dell'ipoteca ha un costo, ossia necessita del pagamento di somme di denaro tanto per imposte, tanto in ragione del compenso per il professionista delegato ad occuparsene. I costi d'iscrizione sono a carico del creditore che poi avrà diritto a recuperarli al momento della soddisfazione del credito.

Le imposte e tasse connesse alla iscrizione dell'ipoteca sono le seguenti:

  • imposta di registro;
  • imposta di bollo;
  • imposta ipotecaria;
  • tassa di trascrizione.

Quando ad iscrivere l'ipoteca è un condominio, tali costi devono essere supportati dai condòmini, ad esclusione del condòmino moroso, sul quale graverà tale spesa al momento della soddisfazione del credito.

In che modo devono essere suddivise le spese connesse alla iscrizione di un'ipoteca?

Come per qualunque altra spesa legale ovvero ad essa assimilabile, i condòmini dovranno parteciparvi in ragione dei millesimi di proprietà, salvo differente accordo, dovendosi il costo considerare equiparabile ad una spesa per prestazione di un servizio nell'interesse comune.

=> Il notaio non risponde della mancata cancellazione dell'ipoteca

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