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Ripartizione spese per facciata interna del condominio
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Ripartizione spese per facciata interna del condominio

Come si ripartiscono le spese per gli interventi sulla facciata interna del condominio.

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cos'è la facciata interna di un edificio?

Di chi è la facciata interna?

Come si ripartiscono le spese per interventi sulla facciata interna?

Di seguito daremo risposta ai quesiti che abbiamo appena posto.

Nozione di facciata interna dell'edificio in condominio

In linea generale facendo riferimento alla facciata di un edificio con essa si individua la superficie esterna verticale dello stabile che si affaccia sulla pubblica via.

In realtà ogni lato dell'edificio rappresenta una sua facciata.

La facciata interna, pertanto, è quel lato che aggetta sul cortile comune o comunque sulla parte posteriore rispetto a quella comunemente individuata come facciata principale. La facciata principale è quella dell'ingresso principale all'edificio e generalmente è posta su una pubblica via.

Non è da escludersi che un edificio sia sprovvisto di facciata interna, avendo tutti i lati non aderenti ad altri su vie pubbliche principali.

Più in generale, comunque, con la locuzione facciata interna si è soliti individuare la facciata secondaria dell'edificio.

Proprietà della facciata di un edificio in condominio

La facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr., in tal senso, Cass. Sez. II civ. sent. 298 del 20.1.1977)” (così Cass. 30 gennaio 1998 n. 345).

La definizione della facciata quale parte comune dell'edificio è stata elaborata dalla giurisprudenza in quanto, fino all'approvazione della riforma del condominio, l'art. 1117 c.c. nella sua formulazione originaria non ne conteneva alcuna menzione, come fa lo stesso articolo attualmente vigente.

La facciata, quindi, è una parte comune: comune non solamente ai condòmini che hanno unità che vi si affacciano, ma anche ai piani interrati facenti parti dello stesso edificio. Rifacimento facciata, pagano anche i proprietari delle cantine

Non fa eccezione a quanto fin'ora detto la così detta facciata interna, cioè quella secondaria dell'edificio.

Ripartizione spese facciata interna condominiale

In quale misura si suddividono le spese inerenti interventi sulla facciata interna condominiale?

La giurisprudenza raramente si è specificamente espressa sulla questione della ripartizione delle spese inerenti interventi sulla facciata condominiale, meno che meno su quella interna.

È copiosa, invece, la produzione giurisprudenziale riguardante i balconi le terrazze, i loro elementi inerenti il decoro architettonico e quindi la facciata.

Leggendo queste pronunce, non si evince il criterio utilizzabile, ma si desume che tutti i condòmini debbono partecipare alle spese di manutenzione della facciata.

Quanto al criterio applicabile, deve ritenersi quello in esame un intervento conservativo e di conseguenza la relativa spesa dev'essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà, in assenza di diversa pattuizione (leggasi norma di un regolamento contrattuale).

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