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Innovazioni in condominio
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Innovazioni in condominio

Innovazioni in condominio e deliberazioni assembleari

 

Innovazioni in condominio

Il diritto di sopraelevare (art. 1127 cod. civ.) spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, o al proprietario esclusivo del lastrico solare, e non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini.

Peraltro, l'art. 1120 cod. civ. trova unicamente applicazione alle innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo, ovvero al maggior rendimento, delle cose comuni, regolando le questioni relative alle maggioranze necessarie per la loro approvazione, ma non disciplina affatto il diritto di sopraelevare (cfr. Cass. n. 15504/2000). T.A.R. Trento 6 febbraio 2017 n. 45

La condizione di inservibilità del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino, che, ai sensi dell'art. 1120 c.c., comma 2, rende illegittima e quindi vietata l'innovazione deliberata dagli altri condomini, è riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (cfr. Cass. n. 20639/05, che in applicazione di tale principio ha ritenuto illegittima una delibera condominiale che, nel restringere il vialetto di accesso ai garages, rendeva disagevole il transito delle autovetture).

Dunque, le innovazioni dirette a eliminare barriere architettoniche, come appunto quelle che dispongano l'installazione di un ascensore, non derogano all'art. 1120 c.c., comma 2 (vecchio testo), ma solo alla maggioranza che diversamente è prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 5, richiamato dall'art. 1120 c.c., comma 1. Cass. 29 novembre 2016 n. 24235

Poiché la trasformazione dell'impianto di adduzione di acqua potabile dal sistema a c.d. "bocca tarata" a quello ad acqua diretta, con conseguente installazione di contatori individuali, non costituisce innovazione, bensì semplice miglioramento di un servizio comune, la relativa delibera assembleare può essere validamente adottata a maggioranza semplice (e non all'unanimità o a maggioranza qualificata). Trib.

Genova 6 luglio 2016 n. 2364 in Archivio delle locazioni e del condominio, anno 2016, volume 6, pag. 659

Una innovazione sulla cosa comune vietata a norma dell'art. 1120 cod civ, in quanto comportante l'inservibilità, per gli altri condomini, della cosa comune e la costituzione sulla stessa di un diritto reale a favore di un solo condomino, per essere legittima deve essere consentita, a pena di nullità, con atto scritto, da tutti gli altri condomini.

E', pertanto, inammissibile la prova testimoniale diretta a provare l'esistenza di tale consenso.” (conforme Cass. n. 5086/78). Trib. Pesaro 3 maggio 2016 n. 316

In tema di condominio, l'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sè una indebita modifica della stessa, perché una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; è pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto all'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare. Cass. 3 giugno 2015 n. 11445

Per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata dall'art. 1120 c.c., comma 2, deve intendersi, non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma, solamente, quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (v. fra le tante: Cass. N. 15460 del 2002). Cass. 10 marzo 2015 n. 4736

I lavori deliberati concernenti l'apposizione, all'ingresso di un'area condominiale, di due cancelli per il transito pedonale e per il passaggio veicolare, non possono ricondursi al concetto di innovazioni come qualificate dall'art. 1120 c.c., non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, dirette a disciplinare, in senso migliorativo, l'uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l'indiscriminato accesso al condominio. Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509

Le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 c.c., ma costituiscono pure sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata (cfr., in tal senso, sent.: 12 luglio 2011 n. 15319; 5 marzo 2008 n. 5997). Cass. 15 dicembre 2014 n. 26295

In assenza di un criterio normativo, è affidata alla valutazione discrezionale del giudice stabilire se i lavori deliberati dall'assemblea siano o meno da ritenere innovazione gravosa o voluttuaria ex art. 1121 c.c. Trib. Bari 4 settembre 2012 n. 2729

L'ascensore quando non sia installato originariamente nell'edificio all'atto della sua costruzione e vi venga installato successivamente per iniziativa di parte dei condomini, non costituisce proprietà comune di tutti i condomini, bensì si appartiene in proprietà a quei condomini che l'hanno impiantato a loro spese, salvo la facoltà degli altri condomini, prevista dall'art. 1121 di partecipare successivamente alla innovazione.

Ciò da luogo nel condominio ad una particolare comunione dei proprietari dell'ascensore, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi ai sensi del terzo comma dell'art. 1121 c.c. Cass. 18 agosto 1993 n. 8746

=> Assemblea per le innovazioni su richiesta dei condòmini, alcune precisazioni

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