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Infiltrazioni: Il locatore, in qualità di possessore, resta responsabile dei danni causati dalla collocazione di fioriere sulla terrazza a livello

Il locatore, in quanto possessore, deve considerarsi responsabile delle infiltrazioni se non ha curato la manutenzione di una terrazza a livello ed impedito al conduttore la collocazione di grosse fioriere?
Avv. Leonarda Colucci 

La vicenda.

Il proprietario di due locali commerciali ubicate al piano terra di un edificio condominiale, cita in giudizio il condominio sostenendo che a causa della mancata manutenzione dei pluviali si erano verificati negli immobili di sua proprietà, concessi in locazione ad uso commerciale, svariate infiltrazioni che lo avevano costretto anche a ridurre l'importo del canone di locazione.

Il condominio si è costituito negando ogni addebito, puntualizzando che le infiltrazioni derivavano dalla terrazza a livello di proprietà di Tizio su cui è collocata la tubazione pluviale, puntualizzando che in corrispondenza del punto dei locali dell'attore, ove maggiormente si erano manifestate le infiltrazioni, sulla sovrastante terrazza a livello erano state collocate delle grosse fioriere che rappresentavano un ostacolo al regolare deflusso delle acque piovane e che, a fronte della scarsa manutenzione del terrazzo, si concentravano ristagni d'acqua.

Il locatore, dopo la sua chiamata in causa, convinto di non avere alcuna responsabilità, chiama a sua volta in giudizio il conduttore chiedendo che fosse dichiarato responsabile della richiesta di risarcimento danni avanzata dall'attore.

La sentenza.

La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Napoli ha accolto la richiesta di risarcimento danni causati dalle infiltrazioni ripartendo la responsabilità fra condominio e proprietario della terrazza a livello (Tribunale di Napoli, 13.6.2018, n. 5835).

La prima delle due consulenze tecniche d'ufficio, disposta per accertare la causa delle infiltrazioni, ha appurato che le stesse erano riconducibili allo stato di degrado degli innesti delle pluviali, nonché alla cattiva impermeabilizzazione del pavimento della terrazza a livello.

Il primo consulente, però, a causa della resistenza dimostrata dal conduttore, non ha potuto accedere alla terrazza a livello per poter constatare lo stato dei luoghi e l'incidenza della mancata manutenzione della terrazza sulle infiltrazioni lamentate dagli attori.

Ciò nonostante, preso atto delle difficoltà incontrate dal ctu impossibilitato ad accedere alla terrazza a livello di proprietà di Tizio concessa in locazione a Caio, la sentenza evidenzia un aspetto di assoluta importanza e cioè che il locatore resta comunque possessore dell'immobile ed in quanto custode è sempre obbligato alla manutenzione della terrazza anche se concessa in locazione.

Condominio e locatore responsabili per i danni da scorrimento ed infiltrazioni d'acqua a causa della cattiva manutenzione del tetto

La riconducibilità delle infiltrazioni alla cattiva manutenzione della terrazza a livello, precisa il Giudicante, è emersa in occasione della seconda consulenza tecnica d'ufficio che ha constatato che dopo i lavori eseguiti dal Condominio in un primo momento le infiltrazioni nella proprietà dell'attore cessavano, per poi riprendere a distanza di tempo.

Era evidente, quindi, che la causa delle infiltrazioni non erano più i pluviali e la pensilina condominiale, ormai riparati dall'ente di gestione, bensì il cattivo stato di manutenzione della sovrastante terrazza a livello aggravato anche dalla collocazione di grandi fioriere che impedivano il deflusso delle acque piovane.

La domanda, quindi, è la seguente il conduttore che ha collocato le fioriere è responsabile se il locatore non gli ha mai intimato la loro rimozione?

Nessuna responsabilità può essere addebitata al conduttore che non ha mai ricevuto alcun formale invito dal locatore a rimuovere le fioriere, di conseguenza responsabili delle infiltrazioni restano:

  • il proprietario locatore, per la mancata manutenzione della terrazza a livello e per la presenza sulla stessa di grosse fioriere,
  • ed il Condominio per le infiltrazioni causate dall'impianto della pluviale e dalla pensilina comune.

Appartamento locato e danni da infiltrazioni, chi risarcisce?

Sentenza
Scarica Tribunale di Napoli, Sez. II civ., Sentenza n. 5835/2018 del 13/06/2018
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