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Infiltrazioni lastrico solare. Troppo comodo (anche per l'amministrazione pubblica) prendersela sempre con il condominio
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Infiltrazioni lastrico solare. Troppo comodo (anche per l'amministrazione pubblica) prendersela sempre con il condominio

Il condominio è soggetto giuridico autonomo e non può essere chiamato a rispondere per i danni imputabili esclusivamente al condomino

 

La decisione del TAR in oggetto, di grande interesse, perviene correttamente alla propria conclusione basandosi esclusivamente sulle risultanze di un precedente giudizio civile.

Vediamo il caso concreto: un condominio impugna l'ordinanza contingibile ed urgente con la quale il Sindaco, accertati i dissesti dell'unità immobiliare sita all'ultimo piano e le infiltrazioni nel lastrico solare, gli ingiungeva l'esecuzione delle opere necessarie ad eliminare lo stato di pericolo riscontrato.

=> Lastrico solare di proprietà esclusiva e ripartizione spese: la responsabilità deriva dalla causa del danno.

Il motivo dell'impugnazione è il seguente: il condominio ricorrente faceva notare, producendo la relativa sentenza del tribunale civile, come in precedenza un terzo danneggiato avesse chiesto (almeno a quanto è dato di capire e per quello che qui rileva) la condanna del condominio ed in solido di un singolo condominio all'esecuzione dei lavori necessari alla rimozione di danni derivati dal dissesto del lastrico solare.

Il tribunale civile, nella parte in narrativa della sentenza rilevava come tale domanda fosse correttamente posta solo nei confronti del singolo condominio e non del condominio: questo in quanto i danni derivanti dal lastrico solare non derivavano dalla vetustà dello stesso o dalla mancanza di manutenzione, ma bensì dalla cattiva esecuzione di lavori di impermeabilizzazione operata sul lastrico stesso dal suo unico proprietario, e cioè il condomino convenuto.

=> Terrazzo a livello e lastrico solare di proprietà esclusiva: anche il proprietario risponde dei vizi costruttivi

Visto tale presupposto, evidentemente emerso in sede di istruttoria nel giudizio civile, e cioè che il lastrico solare era di proprietà di un singolo condomino, e che il condominio non ha nessuna responsabilità per i danni derivati dalla cattiva esecuzione di impermeabilizzazione, coerentemente il tribunale civile concludeva condannando il singolo condomino proprietario del lastrico solare alla esecuzione dei lavori necessari per la sua messa in sicurezza cosi come indicati nella espletanda CTU, mandando altresì assolto il condominio da ogni richiesta rivolta nei sui confronti.

Tornando al TAR ed al successivo giudizio svoltosi davanti a tale organo, la decisione dei giudici amministrativi come detto è stata presa ricalcando quanto già disposto dal giudice civile in precedenza.

Se, in sostanza, è risultato dal procedimento civile che il condominio non è proprietario del lastrico solare in questione, non c'è alcun dubbio che il condominio stesso non possa essere condannato ad eseguire dei lavori, urgenti, di manutenzione su una parte del fabbricato che per quanto pericolante non gli appartiene.

=> Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?

Non c'è dubbio che tale principio meriti accoglimento: il condominio è un soggetto giuridico (a personalità giuridica "attenuta" secondo gli ultimi orientamenti della cassazione), altro e distinto rispetto ai singoli condomini, e quindi non può essere chiamato a rispondere di colpe imputabili solo a questi ultimi.

Non vi è dubbio che vada sottolineata, nel caso di specie, la leggerezza della pubblica amministrazione, che trovandosi di fronte ad una situazione di pericolo alla quale il proprietario (evidentemente) non poneva rimedio, ha pensato bene di agire emettendo un ordinanza contro il condominio, colpevole solo di "contenere" un lastrico solare che non gli appartiene.

Di tale condivisibile orientamento si era già fatto portavoce in precedenza il TAR Campania con decisione 14 ottobre 2013 n. 4603: "l'ordinanza contingibile ed urgente prescinde da qualunque accertamento di responsabilità nella produzione del fattore di pericolo, ma essa si rivolge alla proprietaria del bene su cui occorre intervenire in quanto soggetto che si trova in rapporto con la fonte di pericolo tale da consentire di eliminare la riscontrata situazione di rischio".

A conclusione di questo breve commento va sottolineato come si faccia spesso molta confusione su un punto essenziale: deve essere chiaro, cioè, che il condominio è soggetto giuridico differente ed autonomo dai singoli condomini, e proprio come ai condomini non possono essere imputati i comportamenti (in questo caso omissivi) del condominio, vale anche esattamente il discorso contrario, e cioè il condominio non risponde per condotte ascrivibili solo ai singoli condomini.

Altro discorso collegato a questo, ancora più complesso e parimenti spesso affrontato con non sufficiente chiarezza, è la differente responsabilità nella quale possono incorrere in modo non sempre così facile da distinguere, vari soggetti, tutti riferibili al contesto condominiale: il condominio in persona dell'amministratore, l'amministratore in proprio, i singoli condomini o solo alcuni di essi.Si pensi, per semplificare, ad un terzo (o un condomino che del resto in questi casi viene perfettamente equiparato al terzo) che subisca un danno banalmente inciampando all'interno di un condominio, o dalla caduta di un oggetto da un terrazzo: come prima cosa il danneggiato dovrà esattamente individuare, fra la schiera di quelli elencati poc'anzi, il soggetto nei confronti dei quale (o dei quali) agire e a che titolo, contrattuale od extra contrattuale ad esempio.

=> Quando piove in casa per colpa del lastrico solare del vicino!

Tornando al caso di specie, non vi è dubbio che il tribunale civile prima, ed il TAR poi, abbiano fatto corretto utilizzo di tali principi. Una volta chiarito che il condominio non è il proprietario del lastrico solare in questione, è del tutto coerente che nessuna mancanza relativa a tale manufatto possa essergli imputata neppure dalla pubblica amministrazione.

Lastrico solare in condominio

Ripartizione delle spese e criteri di valutazione del risaricmento danni derivanti da infiltrazioni

Scarica TAR Campania n. 751/2018

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