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Infiltrazioni e risarcimento del danno. Se il fabbricato è vecchio non si applica la garanzia per vizi.
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Infiltrazioni e risarcimento del danno. Se il fabbricato è vecchio non si applica la garanzia per vizi.

Spetta all'acquirente interpellare l'amministratore di condominio per conoscere gli interventi di manutenzione effettuati.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

“L'acquirente di un immobile non può chiedere al venditore il risarcimento dei danni subiti per le infiltrazioni d'acqua nell'appartamento se dovute alla vetustà del fabbricato e alle tecniche costruttive utilizzate.

Non si tratta, infatti di vizi occulti ed è onere di chi compra, per evitare sorprese, interpellare l'amministratore di condominio per conoscere gli interventi di manutenzione che sono stati effettuati nel palazzo”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Civile con l'ordinanza n. 24343 del 16 ottobre 2017 in materia risarcimento danni da infiltrazioni.

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La questione. Tizia (Compratrice) con citazione conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Pisa, Caio e Sempronio (Venditori) deducendo di aver acquistato dagli stessi, con atto in data 6/10/2005, un appartamento posto al terzo piano del fabbricato, appartamento che, poco dopo l'acquisto, aveva dimostrato l'esistenza di vizi che al momento della vendita le erano stati taciuti, né riconoscibili con l'ordinaria diligenza.

Per tali motivi, l'attrice, invocando la garanzia prevista dall'art. 1490 c.c., ha chiesto che i convenuti fossero condannati a restituirle parte del prezzo di acquisto, nella misura necessaria all'esecuzione dei lavori occorrenti per eliminare i vizi, oltre ai danni.

In primo grado, accertata l'esistenza dei vizi, il giudice ha condannato i convenuti a pagare in favore dell'attrice la somma richiesta pari a circa 11 mila euro.

In secondo grado, la corte territoriale, in riforma della sentenza impugnata, ha accolto l'appello dei venditori evidenziando che gli "inconvenienti manifestatisi", così come accertati dal consulente tecnico d'ufficio, e cioè il distacco con crollo di una parte della gronda del tetto e le infiltrazioni nelle due camere provenienti dal tetto e sulla parete esterna della camera singola, non potevano configurarsi come vizi occulti rilevanti. Avverso tale pronuncia, Tizia ha proposto ricorso in cassazione.

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Garanzia per i vizi della cosa venduta. Ai sensi del primo comma dell'art. 1490 c.c.“il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. La norma in esame si giustifica considerando che il compratore ha acquistato un bene immune da vizi e, quindi, ha diritto a dolersi della loro presenza purché, però, abbiano una certa consistenza, in quanto la buona fede (1176 c.c.) gli impone di sopportare i difetti minimi del bene.

In quanto la garanzia è posta a tutela del compratore, questi può scegliere di diminuirla ma tale diminuzione opera solo se il venditore non è in malafede.

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Esclusione della Garanzia. L'articolo 1491 c.c. prevede che “Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”. Quindi, se il compratore conosce i vizi, la garanzia non ha ragione di esistere in quanto si presume che abbia inteso acquistare il bene nello stato in cui si trovava, quindi viziato.

La garanzia è esclusa anche se questi erano facilmente riconoscibili in quanto il legislatore addossa all'acquirente un minimo onere di diligenza (1176 c.c.) nel momento in cui compie l'acquisto; essa opera, però, se il venditore li ha taciuti in quanto in tale caso viene meno ogni ragione di una sua tutela.

In argomento, la Suprema Corte, pronunciandosi in ordine all'applicabilità delle norme sulla garanzia per vizi nella vendita di cose usate, ha ritenuto che il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell'usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita (Cass. n. 5251/2004; conf. Cass. n. 23346/2009).

Ed ancora, in materia di vendita, secondo gli ermellini, “la conoscenza del vizio che esclude la garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c., si ha quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva del vizio nella sua manifestazione esteriore, ancorché egli non ne abbia individuato la causa” (Cass. n. 1258/2013).

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Dall'espletata istruttoria di causa era emerso chein data 10/7/2006, si era distaccata per infiltrazioni d'acqua, una parte della copertura del fabbricato mentre i muri dell'appartamento erano stati interessati da consistenti infiltrazioni di umidità.

Secondo i venditori, l'appartamento venduto era ricompreso in un fabbricato risalente agli anni ‘60 e, quindi, realizzato con le tecniche costruttive del tempo.

Pertanto, al momento dell'acquisito, l'appartamento si trovava in precarie condizioni di manutenzione ed l'attrice aveva più volte visionato l'appartamento prima di comprarlo. Per tali ragioni, il prezzo era stato pattuito tenendo conto di tali condizioni.

Inoltre, a parere dei venditori, gli inconvenienti realizzati erano riconducibili ad eventi atmosferici di eccezionale gravità ed alla omessa e carente manutenzione da parte del condominio.

Premesso quanto esposto, secondo i giudici di legittimità, la Corte territoriale aveva correttamente evidenziato che il bene acquistato si trovava in condizioni materiali tali che l'acquirente avrebbe dovuto attentamente esaminarlo onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano conoscibili con un minimo sforzo di diligenza.Difatti (si legge in sentenza) che la stessa aveva “l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, se del caso interpellando l'amministratore del Condominio al fine di conoscere quali interventi manutentivi siano stati effettuati... l'acquirente doveva sapere che prima o poi potevano rendersi necessari interventi al tetto, come alle altre parti del fabbricato". A tal proposito, la Corte di legittimità, richiamando i principi giurisprudenziali, ha evidenziato che "l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c. , consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente" (in tal senso Cass. n. 2981/2012).

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In conclusione, in virtù di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con l'ordinanza in commento ha respinto il ricorso di Tizia e per l'effetto ha confermato la sentenza di merito della Corte di Appello di Firenze.

Infilrazioni e lastrico solare in condominio. Analisi della disciplina

Ripartizione delle spese e criteri di valutazione del risaricmento danni derivanti da infiltrazioni

Scarica Corte di Cassazione Civile ordinanza n. 24343 del 16 ottobre 2017

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