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Infiltrazioni in condominio, come si risarciscono i danni?
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Infiltrazioni in condominio, come si risarciscono i danni?

Risarcimento del danno da infiltrazioni e prerogative del danneggiato

Avv. Alessandro Gallucci  

L'appartamento in cui abito e del quale sono proprietaria ha subito delle infiltrazioni a causa della rottura del bagno del proprietario dell'appartamento posto sopra il mio.

Siccome siamo in buoni rapporti, lui non ha avuto da ridire (va be' forse i buoni rapporti non c'entrano) e mi ha detto che pagherà lui i costi si sistemazione del mio bagno, facendo intervenire un'impresa sua amica.

Io, però, per una serie di ragioni vorrei che quantificassimo la spesa necessaria per la esecuzione dell'intervento e che mi corrispondesse la somma. Tempi, modalità e ditta esecutrice vorrei sceglierli io.

È in mio diritto oppure ha ragione lui?

Questa la domanda che ci giunge da una nostra incallita, così s'è definita, lettrice.

Per ulteriori approfondimenti---> Risarcimento danni derivanti da infiltrazioni

Infiltrazioni

Com'è noto le infiltrazioni sono un fenomeno rappresentato dal passaggio di un liquido attraverso un corpo; quando si parla d'infiltrazioni negli edifici, solitamente si tratta di fenomeni infiltrativi d'acqua dal tetto, ovvero dalla facciata o da tubature danneggiate.

Il codice civile non disciplina il danno da infiltrazioni con una norma ad hoc. Lo stesso, per unanime e consolidato orientamento dottrinario e giurisprudenziale, va ricondotto nell'ambito dei danni da cose in custodia, ossia nell'alveo della disciplina prevista dall'art. 2051 c.c.

Danneggiamento, cause e responsabilità

La norma appena citata specifica che il custode della cosa dalla quale proviene il danno è responsabile verso chi l'ha subito, salvo il caso fortuito.

La giurisprudenza è ormai da tempo orientata nel riconoscere in questa responsabilità extracontrattuale una forma di responsabilità obiettiva (tra le tante, Cass. 20 maggio 2009 n. 11695).

=> Il condominio responsabile dei danno causati dalle cose comuni

Che vuol dire responsabilità oggettiva?

Vuol dire che il responsabile, in questo caso il custode, risponde dei danni non perché abbia fatto qualcosa (responsabilità commissiva) o non abbia fatto qualcosa (responsabilità omissiva), ma per il solo fatto d'essere nella posizione di garanzia, nel caso di danni da infiltrazioni essere il custode (figura che di norma, ma non necessariamente, coincide con il proprietario).

Non c'è bisogno d'essere stati negligenti nella custodia, basta che la cosa abbia causato un danno. D'altronde, così non fosse, nessuno sarebbe chiamato a rispondere dei danni dovuti alla rottura di tubazioni incassate nei muri (es. tubi dei bagni), in quanto a nessuno potrebbe essere rimproverato di non avere custodito diligentemente (salvo casi eccezionali di otturazioni di comprovata provenienza).

La situazione così descritta, fa sì che il danneggiato sia chiamato a dimostrare:

  • il danno subito ed il suo ammontare;
  • il nesso di causalità, ossia la dimostrazione che il danno provenga dalla cosa del custode considerato responsabile.

Nessuna dimostrazione in merito alla viene richiesta; il custode, in quanto titolare di una posizione di garanzia, risponde sempre e comunque del danno.

Unica eccezione: il caso fortuito, ossia un evento imprevedibile che sia di per sé solo sufficiente a causare il danno

Il danno risarcibile va inteso come pregiudizio causato dal fenomeno infiltrativo. Si rompe una tubatura e di conseguenza sono costretto a intervenire sul solaio di valutare lo stato dei ferri e quindi ripristinare lo status quo ante. Ogni spesa connessa a quest'azione è risarcibile, com'è risarcibile ogni altro pregiudizio che si dimostri connesso (es. danno al mobilio, ecc.).

Risarcimento del danno da infiltrazioni e prerogative del danneggiato

Dato per assodato che chi è custode debba risarcire il danno spesso, come nel caso della nostra lettrice, ci si domanda in che modo debba avvenire il risarcimento e chi lo decida.

Detta diversamente: il danno va sempre risarcito pagando una somma di denaro, oppure si può arrivare ad un risarcimento consistente nella rimozione materiale del pregiudizio subito (in gergo tecnico risarcimento in forma specifica. Ed in caso chi decide se si deve pagare ovvero fare per eliminare la conseguenza del danno?

Del risarcimento in forma specifica si occupa espressamente l'art. 2058 c.c. a mente del quale è il danneggiato a poter domandare la reintegrazione in forma specifica, quando ciò sia in tutto o in parte possibile.

Il proprietario del bagno dal cui soffitto gocciola acqua può domandare oltre che la rimozione della causa del danno anche la sistemazione del suo vano interessato dal fenomeno infiltrativo, ossia domandare al danneggiante di adoperarsi per trovare una ditta e farla intervenire a propria cura e spese.

Questa, però, è una prerogativa di chi subisce il danno. In sostanza: chi è danneggiato è creditore e quindi è il creditore che sceglie come ottenere l'adempimento dell'obbligazione risarcitoria da parte del debitore/danneggiante. In nessun caso può essere questo a decidere di fare come ritiene più opportuno.

Il diritto ad ottenere il risarcimento in forma specifica, tuttavia, non è assoluto. Il secondo comma dell'art. 2058 c.c., infatti, specifica che qualora la reintegrazione in forma specifica risultasse eccessivamente onerosa per il debitore, allora il giudice avrebbe il potere di disporre quella per equivalente (cioè attraverso corresponsione di una somma di denaro).

Cerca: infiltrazioni risarcimento danni

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