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A chi incombe l'onere della prova circa la parziarietà delle obbligazioni condominiali?
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A chi incombe l'onere della prova circa la parziarietà delle obbligazioni condominiali?

In virtù del principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, il condominio ha l'onere di allegare e dimostrare entro quali limiti il titolo deve ritenersi inefficace nei suoi confronti, indicando l'identità degli altri condebitori.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

Le nostre brevi considerazioni partono dal seguente principio espresso dal Tribunale di Napoli, con sentenza del 29 marzo 2012: il singolo condomino, nell'ipotesi in cui il creditore agisca nei suoi confronti per ottenere il pagamento dell'intero debito vantato sul Condominio, qualora intenda avvalersi della limitazione di responsabilità verso i terzi, in virtù del principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, ha l'onere di allegare e dimostrare entro quali limiti il titolo deve ritenersi inefficace nei suoi confronti, indicando l'identità degli altri condebitori.

La sentenza in commento prosegue nel solco del principio di parziarietà delle obbligazioni assunte dal condominio verso terzi, già da tempo affermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite.

Il caso - La vicenda nasce da un decreto di liquidazione dei compensi emesso in favore di un consulente tecnico d'ufficio nei confronti di un Condominio.

Il Consulente, non avendo ricevuto quanto dovuto, avviava le procedure esecutive di recupero dell'intero credito vantato non nei confronti del Condominio, bensì nei confronti di due singoli condomini.

Quest'ultimi si opponevano alla richiesta di pagamento richiamando il principio, secondo il quale i singoli condomini sarebbero responsabili solo pro quota, giusta la natura parziaria delle obbligazioni condominiali.

La sentenza delle Sezioni Unite - Con la nota sentenza n. 9148/2008 le Sezioni Unite sono intervenute a dirimere l'acceso contrasto giurisprudenziale intorno alla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali verso terzi.

I giudici di legittimità hanno affermato la parziarietà dell'obbligazione condominiale, con l'effetto che il terzo creditore può chiedere l'adempimento solo pro quota nei confronti dei condomini.

Tra le argomentazioni a sostegno della tesi enunciata, la Cassazione ha fatto esplicito riferimento agli articoli 742 e 754 c.c. in tema di obbligazioni ereditarie: così come ciascun erede risponde dei debiti solo nei limiti della propria quota, anche il singolo condomino, titolare pro quota delle cose comuni, risponderà nei limiti di essa.

La decisione del Tribunale partenopeo - La sentenza annotata aderisce al principio di parzialità sancito dai giudici di legittimità. Tuttavia il tribunale napoletano va oltre: riprendendo il parallelismo operato dalla Suprema Corte tra le obbligazione dei condomini e le obbligazioni ereditarie, ha stabilito che al condomino, a cui venga richiesto il pagamento dell'intero debito condominiale, non basta eccepire genericamente la parziarietà della propria responsabilità, dovendo invece fornire precisi elementi di prova in tal senso.

A suffragare tale conclusione sarebbe decisivo il riferimento al principio di cui all'art. 754 c.c. riguardante le obbligazioni ereditarie. Il coerede convenuto per il pagamento di un debito ereditario ha l'onere di indicare al creditore la sua condizione di coobbligato passivo entro i limiti della propria quota, e la sua mancata proposizione consente al creditore di chiedere legittimamente il pagamento per l'intero; inoltre affinché l'eccezione sia proposta correttamente, si richiede che vada indicata, da parte dell'erede convenuto, l'identità dei coeredi non raggiunti dall'azione giudiziaria intrapresa dal creditore e la consistenza della propria quota.

=> (Perché gli eredi rispondono in solido delle spese condominiali?)

Applicando tale principio al caso in esame, la sentenza in commento ha ritenuto che il motivo di opposizione sollevato dai debitori, in quanto limitato ad affermare semplicemente la qualità di condomini di essi debitori ed a dedurre una responsabilità

pro quota, risulta generico ed incompleto, in quanto gli opponenti non hanno specificato nè l'identità degli altri condomini nè la consistenza ed i limiti della propria quota (cfr., tra le altre, Cass. civ. n. 25764 del 24 ottobre 2008; Cass. civ. n. 20024 del 18 luglio 2008).

Legge di Riforma: torna la solidarietà tra i condomini. La sentenza in esame va letta alla luce delle novità introdotte dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, che ha ripristinato in parte il principio di solidarietà passiva dei condomini disatteso dalle Sezioni Unite della Cassazione.

Il nuovo art. 1135 n. 4 c.c., peraltro, circoscrive la responsabilità solidale dei condomini attribuendo all'assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni attraverso la costituzione obbligatoria di un fondo speciale d'importo pari all'ammontare dei lavori.

L'importo dei lavori da realizzare, una volta raccolto dall'amministratore, lascia scoperta esclusivamente la possibile quota aggiuntiva per le variazioni in corso di opera, da approvare comunque in sede assembleare.

Da questa angolazione prospettica, assuma rilevanza il nuovo 5° comma dell'art. 63 disp. att. c.c., che dispone, per il venditore che cede diritti su unità immobiliari, l'obbligo solidale con l'avente causa per i contributi condominiali fino a quando la copia autentica dell'atto che convalida il trasferimento del diritto viene passata all'amministratore.

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