In caso di morte del conduttore, nel contratto succede il coniuge sopravvissuto ed è obbligato al pagamento dei canoni anche se non ha mai potuto disporre dell'immobile
La tredicesima sezione civile del Tribunale di Milano, dopo aver ricordato che in caso di separazione dei coniugi il provvedimento di separazione della casa familiare determina una cessione ex lege del contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario con tutte le conseguenze che ne derivano, incluso l'obbligo di pagamento dei canoni di locazione, ritenendo che tale principio può essere utilizzato anche nel caso di morte del coniuge (originario conduttore) e di subentro nel contratto ex art. 6 legge n. 392/1978 del coniuge convivente, lo stesso giudicante ha disposto che l'obbligo di pagamento dei canoni sussiste anche se il coniuge subentrante non è mai entrato in possesso dell'immobile poiché occupato da terzi. (Tribunale di Milano, sez. civ. XIII°, n. 6782 del 28.5.2015)
L'Inps, proprietario e locatore di un appartamento con box, cita in giudizio i coniugi Tizio e Caia intimando lo sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione.
Tizio decede e Caia subentra nel contratto di locazione in virtù di quanto stabilito dall'art. 6 della legge n. 392/1978.
A tal punto l'ente chiede chiede il pagamento di una somma di oltre cinquantamila euro equivalente ai canoni non pagati dall'originario conduttore e dalla moglie subentrata nel contratto dopo la morte del marito.
Una volta instaurato il giudizio Caia si oppone alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione eccependo di non essere obbligata al pagamento dei canoni dato che: non poteva essere obbligata al pagamento dei canoni non versati dal marito prima della sua morte dato che aveva rinunciato all'eredità, mentre per il periodo successivo a tale tragico evento ribadiva di non aver mai goduto dell'immobile in questione occupato nel frattempo da Sempronia (figlia del conduttore) che le aveva impedito, con comportamenti minacciosi e violenti, di entrate in possesso dell'immobile in questione.
Il Tribunale di Milano ha stabilito che la domanda di sfratto per morosità formulata dall'ente proprietario dell'immobile è fondata e va accolta anche nei confronti di Caia, coniuge convivente subentrata nel contratto di locazione in seguito al decesso del marito Caio a norma dell'art. 6 della legge n. 392/78, con tutti gli obblighi che da tale subentro discendono incluso quello di pagamento dei canoni.
La sentenza approda a tale conclusione dopo aver affrontato due punti focali della vicenda e cioè:
- le molestie subite da Caia ad opera di Sempronia, che aveva illegittimamente occupato l'immobile originariamente condotto in locazione dal padre defunto (Tizio), impedendole di fatto non solo l'accesso ma anche l'esercizio del suo diritto di godimento,
- e l'obbligo di Caia, succeduta in qualità di conduttrice nel contratto di locazione stipulato dal marito, di provvedere al pagamento dei canoni di locazione maturati dopo la morte del marito, malgrado non avesse mai potuto godere di tale immobile occupato dal Sempronia.
Per quanto riguardo la perdita della disponibilità dell'immobile da parte di Caia, a causa dell'occupazione dello stesso ad opera di Sempronia, la sentenza sottolinea che in tal caso trova applicazione quanto sancito dall'art. 1585 del codice civile in tema di garanzie per molestie che, al secondo comma, stabilisce che il conduttore può agire contro i terzi in nome proprio e che l'ente locatore (Inps) non era tenuto a prestare alcuna garanzia.
Dunque, secondo la sentenza del Tribunale di Milano, tenuto conto che il secondo comma dell'art. 1585 c.c. riconosce al conduttore la possibilità di avvalersi di una tutela diretta del diritto di godimento leso dal fatto ingiusto del terzo, era preciso onere di Caia agire in giudizio per ottenere la disponibilità dell'appartamento di cui era a tutti gli effetti conduttrice.
Nessuna scusante, quindi, per Caia che pur non avendo ottenuto la disponibilità dell'immobile, dal momento in cui era subentrata nel contratto di locazione stipulato dal marito, dopo la morte di quest'ultimo, doveva considerarsi come unica obbligata al pagamento dei soli canoni di locazione maturati dopo il decesso, non essendo invece obbligata al pagamento dei canoni maturati dall'ente prima di tale evento dato che la stessa aveva rinunciato all'eredità del coniuge.
Per quanto riguarda, invece, il subentro di Caia nel contratto di locazione stipulato dal marito, la sentenza condivide quanto già affermato dalla giurisprudenza di legittimità in caso di assegnazione di casa familiare in seguito a separazione dei coniugi, rilevando che “ in tema di separazione personale il provvedimento di assegnazione della casa familiare determina una cessione ex lege del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l'estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originariamente conduttore; tale estinzione si verifica anche nell'ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione, succedente in tal caso l'assegnatario nella quota ideale dell'altro coniuge”(Cass. n. 19691/2008).
In pratica, secondo il Tribunale di Milano, la moglie subentra nel contratto di locazione dopo la morte del marito e resta obbligata al pagamento dei canoni di locazione anche se non è mai entrata in possesso dell'immobile a causa del fatto del terzo (illegittimo occupante dell'immobile).
Troppo tardi, quindi, la moglie avrebbe dovuto agire a suo tempo nei confronti della figlia di suo marito che, nel frattempo, aveva occupato senza alcun titolo l'immobile oggetto del contratto di locazione di cui si discorre.
Amara conclusione, quindi, in tal caso la conduttrice resta obbligata al pagamento dei canoni di locazione anche se non è mai entrata in possesso dell'immobile.
Autorizzare il conduttore a pagare i canoni di locazione a una persona estranea
