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Impianto idrico. Tutti i condomini devono pagare le spese per la sua manutenzione, anche se ciascuno ha un contatore indipendente
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Impianto idrico. Tutti i condomini devono pagare le spese per la sua manutenzione, anche se ciascuno ha un contatore indipendente

L'impianto idrico centralizzato costituisce un accessorio della proprietà comune

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

"All'assemblea non è consentito decidere a maggioranza di dismettere l'impianto idrico comune, obbligando un condomino ad installare una linea privata o a gravarsi integralmente del costo dell'impianto una volta comune". Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 28616 del 29 novembre 2017 in materia di distacco dall'impianto idrico.

La vicenda. Tizia (condomina) aveva impugnato, avanti al Tribunale di Lodi, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la delibera condominiale assunta che al punto n.6 prevedeva che "Tizia doveva provvedere all'installazione di una linea privata con contatore privato per la fornitura del servizio idrico esattamente come eseguito da tutte le restanti unità immobiliari; confermando altresì l'utilizzo esclusivo dell'ex impianto condominiale a carico di Tizia; l'assemblea dichiara che la linea è da intendersi di proprietà privata di Tizia e ad essa dovrà essere riconducibile ogni eventuale necessaria manutenzione".

Secondo la ricorrente, la delibera in esame era invalida in quanto l'assemblea non poteva sottrarre alla destinazione originaria l'impianto centralizzato di proprietà comune di distribuzione dell'acqua potabile e di scarico, né deliberarne la soppressione per far luogo all'attivazione da parte dei singoli condomini di propri contatori ed autonomi contratti con l'ente gestore del servizio idrico, configurando una definitiva alterazione della cosa comune nella sua originaria destinazione, tale da integrare la fattispecie dell'art.1120, ultimo comma, c.c.

=> E' possibile collegare un impianto idrico singolo a quello comune?

=> Spese manutenzione impianti idrici condominiali

In primo grado, il giudice adito avevo accolto la domanda. In secondo grado, la Corte di appello di Milano, in parziale riforma della sentenza di primo grado, accertato l'intervenuto giudicato quanto alla cessazione della materia del contendere, condannava - in applicazione del principio della soccombenza virtuale - il Condominio alla rifusione delle spese di primo grado in favore di Tizia. Avverso tale pronuncia, il Condominio ha proposto ricorso in cassazione.

Distacco dal contatore dell'acqua (analogia con il servizio di riscaldamento). Da quando è entrata in vigore la legge 220 del 2012 (la cosiddetta Riforma del Condominio), se un condomino vuole distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, non è più obbligato a richiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.

La Riforma ha infatti modificato l'art. 1118 del codice civile, stabilendo che ogni condomino è libero di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, purché tale distacco non comporti squilibri al funzionamento generale dell'impianto e non arrechi gravi danni agli altri condòmini.

Per meglio dire, l'art. 1118, terzo comma, Codice civile dispone che il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti (e degli impianti) comuni.

Il successivo comma quarto, poi, ammette espressamente che il singolo condomino possa distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, purché non ne derivino notevoli squilibri di funzionamento.

La norma lascia le spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto a carico del condomino che si avvale della facoltà del distacco.

Questi potrà essere esonerato dalle spese per il consumo solo nei limiti del risparmio concretamente realizzato dagli altri condomini in conseguenza del distacco (Cassazione, 30 aprile 2014, n. 9526).

Dunque, la norma, secondo alcune autori, può chiaramente essere applicata in via analogica a tutti gli impianti comuni e, quindi, anche all'impianto idrico.

=> La sostituzione dell'impianto di irrigazione con uno più moderno non è da considerarsi innovazione.

Miglioramento dell'impianto. L'assemblea condominiale può deliberare a maggioranza, senza che ciò costituisca violazione di norme del regolamento contrattuale, tutte quegli interventi utili a rendere più razionale ed efficiente l'erogazione dei servizi comuni.

In questo contesto, a dirlo è la Cassazione con la sentenza n. 10859/2014, secondo cui non costituisce innovazione, ma semplice miglioramento d'un servizio comune la decisione con la quale s'è decisa la trasformazione dell'impianto idrico da bocca tarata ad acqua diretta con conseguente installazione di contatori individuali.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo il condominionon vi sarebbe stato alcun impianto idrico condominiale ma piuttosto un sistema di tubazioni principali dell'acqua potabile di proprietà comune, per cui l'Assemblea condominiale aveva deliberato la soppressione del servizio in comune di approvvigionamento idrico, fattispecie non riconducibile all'art. 1120 c.c., non avendo la delibera de qua alcuna portata innovativa.

In altri termini, a sostegno delle ragioni del condominio, nella vicenda in esame sarebbe stata dall'assemblea deliberata, a maggioranza, la soppressione di un servizio divenuto oneroso, senza però incidere in alcun modo sui beni comuni, individuati appunto nelle tubature. Diversamente da quanto esposto, secondo la Corte di legittimità, l'impianto centralizzato (in questo caso, di distribuzione dell'acqua potabile) costituisce "un accessorio di proprietà comune", circostanza che obbliga i condomini a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell'impianto idrico condominiale, salvo che il contrario risulti dal regolamento condominiale, ipotesi quest'ultima che non ricorre nella caso in esame (In tal senso Cass. n.7708 del 2007; Cass. n. 19893 del 2011).

Difatti, prosegue la corte, anche a ritenere ammissibile il distacco degli appartamenti dall'impianto idrico centralizzato, laddove non comporti squilibrio nel suo funzionamento, né maggiori consumi, alla legittimità del distacco consegue al più il solo esonero dei condomini dal pagamento delle spese per il consumo ordinario, non certo i costi di manutenzione.

Su tale aspetto, in relazione ad altri servizi condominiali (riscaldamento), si è affermato in giurisprudenza che è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini - purché l'impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, secondo comma, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell'impianto stesso (Cass. Civ. 23 dicembre 2011, n. 28679).

Quindi, secondo la Corte, non aveva rilevanza la questione del venir meno per gli altri condomini dell'interesse a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto comune di distribuzione dell'acqua che invece permarrebbe solo Tizia, senza considerare invece che gli altri condomini ben potrebbero in futuro tornare a riutilizzare l'impianto condominiale, ragione per la quale essi sono comunque tenuti a contribuire alla sua conservazione.

In conclusione, anche chi ha un proprio contatore dell'acqua e magari si è dotato di una propria cisterna deve contribuire alle spese del condominio per la manutenzione dell'impianto idrico.

Si tratta infatti di un «accessorio di proprietà comune» per cui i condomini sono obbligati al pagamento delle spese di conservazione. Per le suesposte ragioni, la Cassazione ha rigettato il ricorso del condominio.

=> Il condomino che si stacca dal riscaldamento centralizzato continua a pagare le spese del carburante

Scarica Corte di Cassazione, Ordinanza 29 novembre 2017, n. 28616

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