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Immobile confiscato: chi paga le spese condominiali?
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Immobile confiscato: chi paga le spese condominiali?

Immobile confiscato e pagamento delle spese condominiali

Avv. Michele Orefice - Foro di Catanzaro  

Gli immobili confiscati in sede di azione penale, secondo i dati diffusi dall'Agenzia Nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata (ANBSC), rappresentano una cifra davvero ragguardevole in Italia.

La confisca interessa molteplici tipologie immobiliari, tra le quali si registrano abitazioni e locali ubicati nei fabbricati condominiali.

Senza dubbio il ricorso alla confisca è andato incrementandosi negli anni, diventando lo strumento privilegiato di contrasto alla criminalità organizzata.

I soggetti destinatari delle misure di sequestro e confisca sono prevalentemente gli indiziati di appartenere ad associazione mafiose.

=> Spetta al creditore procedente anticipare le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato

Si è al riguardo osservato come la confisca venga sempre di più utilizzata per aggredire i patrimoni illecitamente costituiti, a prescindere dalla reale esecuzione della condanna, rappresentando uno strumento diretto a ristabilire, a vantaggio della collettività, l'equilibrio economico alterato dal reato presunto, seppure la ratio della misura corrisponda ad una prevenzione del crimine.

Per ciò che concerne la gestione condominiale, la confisca degli immobili ubicati in condominio comporta rilevanti problematiche per l'amministratore, che è chiamato a dover stabilire, tra l'inadeguatezza di soggetti e strumenti normativi, chi è il soggetto debitore al quale sollecitare ed ingiungere il pagamento delle spese di condominio.

Nello specifico la confisca rappresenta una misura di sicurezza patrimoniale, che consiste nell'espropriazione forzata e gratuita a favore dello Stato dei beni ottenuti in conseguenza di un reato o strumentali all'attuazione del reato stesso, anche se oggi potrebbe ritenersi come una sanzione amministrativa irrogata dal giudice penale.

In ogni caso la confisca realizza per lo Stato un acquisto del bene confiscato. Sotto tale profilo i beni immobili, dopo essere stati confiscati in via definitiva, possono essere mantenuti al Patrimonio dello Stato e, con autorizzazione del Ministro dell'Interno, utilizzati dall'Agenzia Nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata (istituita con D.L. n. 4 del 04/02/2010), oppure possono essere trasferiti al patrimonio del Comune dov'è ubicato l'immobile, ovvero al patrimonio della Provincia o della Regione, che possono amministrare direttamente il bene o affidarlo in concessione disciplinata da apposita convenzione.

=> Acquisto di un immobile ad una asta fallimentare. Chi paga le spese condominiali pregresse?

Ciò posto, è noto che in caso di azione giudiziale dell'amministratore di condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, il soggetto passivamente legittimato è il vero proprietario dell'unità, e non chi possa apparire come tale (Cass. n. 574 del 12 gennaio 2011), in quanto l'obbligo di provvedere al pagamento degli oneri condominiali è legato alla proprietà dell'immobile (Cass. n. 3354 del 19 febbraio 2016).

Pertanto, in caso di confisca, l'amministratore di condominio, che intenda sollecitare-diffidare il proprietario a pagare le quote condominiali, deve dapprima procedere ad eseguire le canoniche ispezioni ipotecarie presso l'Agenzia del Territorio, per individuare l'esatto intestatario dell'immobile confiscato ed acquisito in proprietà al patrimonio dello Stato, anche se di regola già nelle visure catastali degli immobili confiscati viene indicato come proprietario: “Finanze dello Stato”.

Dopo, nel caso in cui il bene confiscato sia intestato allo Stato, l'amministratore si attiverà per inviare il sollecito o la diffida di pagamento alla ragioneria generale dello Stato (RGS) - Dipartimento del Ministero dell'economia e delle finanze della Repubblica Italiana che, di solito, all'esito della diffida di pagamento ricevuta, risponde comunicando di indirizzare la stessa richiesta di pagamento all'Agenzia Nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata (ANBSC), che si occupa della gestione degli stessi beni.

Lo scopo principale dell'Agenzia Nazionale è quello di aiutare l'amministratore giudiziario, sotto la direzione dell'Autorità Giudiziaria, a superare le carenze e le lentezze metodologiche di gestione dei patrimoni confiscati.

Di regola, infatti, le spese necessarie per la conservazione e l'amministrazione dei beni sono sostenute, con le somme disponibili del procedimento, dall'amministratore giudiziario, che è un professionista nominato dal giudice per le indagini preliminari.

Tuttavia, in molti casi, l 'Agenzia Nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata non è disposta a pagare le spese condominiali, soprattutto se pregresse, pertanto all'amministratore di condominio non resta che un'azione clamorosa e cioè incaricare l'avvocato per richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dello Stato.

Orbene, qualora lo Stato continuasse a rifiutare il pagamento delle quote ingiunte, sarà necessario procedere con il pignoramento dei beni disponibili del complesso patrimonio statale , anche perché, nel caso di condanna della Pubblica Amministrazione al pagamento di somme di denaro, la Giurisprudenza ammette l'esecuzione per espropriazione, in quanto la Pubblica Amministrazione è sottoposta al principio per cui “il debitore risponde dell'adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri”.

=> Custode giudiziario e liquidazione delle spese condominiali richieste.

È ovvio che sussistono dei limiti alla pignorabilità dei beni patrimoniali statali, da individuarsi in modo tangibile, di volta in volta, con riguardo alla natura nonché alla destinazione degli stessi beni dei quali si chiede l'espropriazione. Si pensi, ad esempio, ai beni patrimoniali originariamente disponibili, che vengano successivamente assoggettati ai c.d. vincoli di destinazione ad un pubblico servizio, cioè tali da non poter essere sottoposti ad espropriazione forzata.

Di certo il denaro ed i crediti pecuniari, che hanno natura fungibile e strumentale, difficilmente possono essere assoggettati a vincoli di destinazione, salvo che non siano destinati immediatamente, nella loro individualità, ad un fine pubblico (Cass. n. 10284 del 5 maggio 2009), n é può ritenersi che la loro iscrizione nel bilancio preventivo sia idonea a trasformarli in beni patrimoniali indisponibili, tale da annullare la responsabilità patrimoniale dello Stato e degli Enti pubblici.

Ciò perché il bilancio preventivo, che rappresenta uno strumento di attuazione dei programmi, realizza un vincolo soltanto nei confronti della Pubblica Amministrazione ma non può incidere sulla sostanza dei diritti soggettivi sottraendo il denaro alla responsabilità patrimoniale, che per legge opera in una sfera diversa.

=> Negati ulteriori risarcimenti ai proprietari dell'ex complesso immobiliare Perotti

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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