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Per le locazioni brevi è necessario il consenso del condominio e del locatore?
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Per le locazioni brevi è necessario il consenso del condominio e del locatore?

il Tribunale di Zurigo condanna l'inquilino per aver pubblicizzato la propria abitazione su Airbnb senza il consenso del locatore

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Il Tribunale di Zurigo ha giudicato un inquilino colpevole per aver pubblicizzato la propria abitazione su Airbnb senza il consenso del locatore e a un canone eccessivo

Affitti brevi. In Italiale “locazioni brevi” sono quei contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari, anche online, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Secondo quanto previsto dalla manovra correttiva 2017, ai redditi che derivano da questi contratti, stipulati dal 1° giugno 2017, si applicano in via opzionale le disposizioni relative al regime della cedolare secca con l'aliquota del 21%, sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione.

L'opzione può essere esercitata anche per i redditi derivanti da contratti di sub locazione o di concessione in godimento oneroso dell'immobile da parte del comodatario.

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Aspetti condominiali. È possibile che il regolamento condominiale di natura contrattuale, cioè adottato in via di accordo tra i condomini, preveda divieti e limitazioni alle destinazioni d'uso dei singoli appartamenti.

Tuttavia, tali limitazioni devono essere espresse, non potendo desumere in via interpretativa alcuna limitazione aggiuntiva.

Ne consegue che in assenza di un divieto specifico, le attività di "casa-vacanze" e B&B possono essere tranquillamente esercitate all'interno del condominio.

Quindi chi vuole avviare un'attività ricettiva di "casa-vacanze" all'interno del condominio può farlo anche senza l'approvazione dell'assemblea, in quanto tale attività non comporta una variazione della destinazione d'uso dell'immobile e non è, di per sé, idonea a recare pregiudizio agli altri condomini (Tribunale di Roma con la sentenza n. 17745 del 26 settembre 2016).

La decisione in commento si pone in linea con quanto affermato dalla Corte di Cassazione, che già con sentenza n. 24727/2014 aveva chiarito che l'attività di affittacamere è legittima in quanto non stravolge la destinazione a civile abitazione dei locali, che al contrario ne è il presupposto.

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L'affitto breve non è attività alberghiera. Da ultimo, giova ricordare quanto statuito dalla sentenza n. 22711 del 28 settembre 2017 della Cassazione.

Nel caso esaminato dalla Corte, il regolamento prevedeva il divieto di affitto o subaffitto degli appartamenti, ma precisando espressamente che il divieto era legato all'utilizzo degli immobili sotto forma di pensione o albergo.

Secondo la Cassazione, però, questa formula non prevedeva un divieto assoluto di adibire i singoli vani dell'appartamento ad uso diverso da quello di privata abitazione, ma solo, appunto, allo svolgimento di una specifica attività.

Dunque, in base a quanto stabilito nella sentenza, l'assemblea condominiale può appellarsi al regolamento contrattuale per vietare specifiche attività solo se nel testo del regolamento l'attività in questione è espressamente indicata. Se invece la formula contenuta nel regolamento non comprende con esattezza l'attività che si vuol vietare, non si può intervenire.

Di conseguenza una formula di questo tipo non vieta la locazione per brevi periodi: chi vuol dare in locazione la casa con la formula degli affitti brevi non dovrà, perciò, chiedere alcun permesso e non potrà subire contestazioni.

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Gli affitti brevi in Svizzera e l'importanza del consenso dei locatori. In un precedente giurisprudenziale, il Tribunale di Zurigo ha giudicato un inquilino colpevole per aver pubblicizzato la propria abitazione su Airbnb senza il consenso del locatore e a un canone eccessivo. Secondo il giudice, il conduttore proponendo l'immobile in subaffitto, sul portale di appartamenti per vacanze e soggiorni brevi, aveva violato il diritto di locazione.

Per tali ragioni, il conduttore ha dovuto corrispondere al locatore parte del guadagno e non potrà più dare in affitto appartamenti.

In virtù di quanto esposto, si evidenzia che per proporre il proprio appartamento sul portale immobiliare bisogna informare il locatore.

Alla luce di tali accadimenti, l'amministrazione zurighese sta inviando una lettera ai proprietari in cui consiglia loro di controllare «sistematicamente» gli annunci di appartamenti sulle piattaforme come Airbnb.

Nel caso in cui vengano subaffittati senza il consenso dei locatori, si può dare disdetta agli inquilini.

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