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Il principio di parziarietà nelle obbligazioni condominiali è sempre esistito?
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Il principio di parziarietà nelle obbligazioni condominiali è sempre esistito?

I diversi orientamenti in materia, ante e post riforma del condominio.

Avv. Dario Balsamo  

Lo spunto per una riflessione su tale tema è dato da una recente sentenza della Cassazione che, con la pronuncia della sez. VI Civile del 10 marzo - 9 giugno 2017, n. 14530, riprende l'orientamento della giurisprudenza maggioritaria e riafferma, ancora una volta, il principio in ragione del quale le obbligazioni condominiali sono rette dal criterio di parziarietà…o meglio, per essere più precisi, da solidarietà subordinata o attenuata.

=> Le obbligazioni condominiali sono sorrette dal criterio della parziarietà.

Al fine di rendere più intellegibile la fattispecie giova fare due precisazioni:

  1. l'oggetto della presente indagine sono le obbligazioni contratte dalla dall'amministratore di condominio con terzi, nell'interesse della compagine condominiale: ad es. con un'impresa al fine del rifacimento della facciata del palazzo;
  2. la differenza tra obbligazione solidale e obbligazione parziaria.

Per obbligazione solidale, nel nostro caso solidarietà passiva, si intende un'obbligazione con pluralità di soggetti in forza della quale ogni debitore ha l'obbligo di eseguire la prestazione per l'intero, salvo poi il diritto di rivalersi, pro quota, sugli altri condebitori.

L'obbligazione parziaria, invece, si caratterizza per il fatto che ogni debitore ha il dovere di pagare solamente la quota che gli spetta .

=> La responsabilità solidale nelle obbligazioni

Dopo questo scolastico, ma doveroso, chiarimento è possibile passare all'analisi degli orientamenti succedutisi in materia.

Per lungo tempo, fino alla storica sentenza n. 9148 del 2008 della Cassazione, la tesi maggioritaria propendeva per la natura solidale delle obbligazioni condominiali. In buona sostanza, se il condominio era debitore verso un terzo, la responsabilità dei singoli condòmini, per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi, era sorretta dal criterio della solidarietà, così come pacificamente stabilito dall'art. 1294 c.c.

Il terzo, quindi, al fine di vedere soddisfatto il proprio interesse creditorio, era autorizzato ad aggredire il patrimonio di qualunque condòmino al di là del fatto che questi abbia pagato la propria quota, salvo rivalsa, poi, di quest'ultimo verso gli altri condòmini inadempienti [1] .

Il secondo orientamento in materia, già preceduto da alcune sentenze di merito che sconfessavano il principio della solidarietà suesposto, si affermò definitivamente con la storica sentenza n. 9148/08 delle Sezioni Unite della Cassazione.

Dal ragionamento fatto dalla Corte nella sentenza citata ne discende che le obbligazioni dei condòmini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.

In base a tali norme, i coeredi concorrono al pagamento dei debiti in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi, si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.

Rapportato il principio al condominio, nella pratica, però, se da un lato il criterio della parziarietà avvantaggia i condomini “virtuosi”, non esponendoli ad anticipare somme a volte anche estremamente rilevanti in seguito alla scelta operata unilateralmente dal creditore, non può dirsi lo stesso per il terzo creditore.

Infatti, dal punto di vista del terzo il nuovo orientamento prestava il fianco a numerose critiche.

In particolar modo perché allungava i tempi e i costi di recupero del credito in capo al creditore , nonché rendeva più difficile (se non impossibile) il soddisfacimento del proprio interesse creditorio nel caso d'incapienza del condòmino inadempiente.

=> La Cassazione, con la sentenza n. 10235/13, è tornata ad occuparsi delle obbligazioni nel condominio

A cercare di contemperare tutti gli interessi in gioco è intervenuta la riforma del condominio del 2012.

Il nuovo art. 63 disp. att. c.c. al secondo comma dispone che: ”i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condòmini ”.

L a novità si sostanzia nella previsione, sì, di una responsabilità solidale dei condòmini, in quanto il creditore potrà agire nei confronti di tutti, ma con la specificazione che ciò potrà avvenire solo in caso di esito negativo dell'escussione nei confronti dei condomini morosi.

Il creditore quindi potrà rivolgere le proprie pretese anche nei confronti dei condòmini virtuosi, sempre pro quota, una volta appurato che i condomini morosi non siano in grado di adempiere alla propria obbligazione.

Sullo stesso solco tracciato dalla sentenza del 2008, percorso poi anche dalla riforma del 2012, si innesta anche la recente sentenza n. 14530 del 2017 della Cassazione che riafferma, ancora una volta, il principio in ragione del quale le obbligazioni condominiali sono rette dal criterio di parziarietà.

La sentenza in commento ha ad oggetto il caso in cui il condòmino ha versato la propria quota all'amministratore ma poi questi non l'ha riversata all'impresa. E' bene precisare che il caso è sottratto, rationetemporis, alla nuova disciplina dettata in materia dalla riforma del 2012.

Nel caso di specie, un'impresa aveva notificato un precetto a un condòmino per ottenere il pagamento della quota a lui riferibile in relazione a interventi eseguiti presso l'edificio condominiale. Il condòmino si opponeva allegando all'atto di opposizione la dimostrazione del pagamento effettuato all'amministratore .

Tutti e tre i gradi di giudizio hanno dato ragione al condòmino in base principio che: se vi è prova del pagamento del debito nelle mani dell'amministratore (ad es. dimostrando di avere la quietanza del pagamento effettuato), il condòmino non può essere considerato debitore verso l'impresa, sempre limitatamente alla propria quota.

Il rischio è evidente : vantare un credito, ma azionarlo verso il soggetto sbagliato.

È bene quindi eseguire tutti gli accertamenti utili e possibili a comprendere chi sia il reale debitore, cioè se il singolo condòmino o il condominio quale detentore della quota di riferimento => La parziarietà delle obbligazioni condominiali: come agire una volta ottenuto il decreto ingiuntivo?


[1] (Cass. Civ. 2004, n. 14593, 2005, n.17563).

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